Olenz notarissen is een kantoor met meerdere specialisaties. Een daarvan is het notarieel duurzaamheidsrecht.
Hiervoor is een speciale afdeling ingericht binnen het kantoor, de afdeling duurzaam, waar ervaren juristen zich dagelijks warm maken voor verschillende duurzame onderwerpen, zoals het plaatsen van zonnepanelen, de financiering van duurzame projecten en het aardgasvrij maken van wijken.
Vaak krijgen we de vraag waarom een notaris zich met verduurzaming bezig houdt. Het antwoord is vrij eenvoudig. Duurzame projecten kosten geld. Daarvoor is dan ook een financiering nodig. De bank vraagt dan welke zekerheden je kunt bieden. Zekerheden kun je bieden als je eigenaar bent van een duurzame installatie. Wie beschrijft de eigendom? Juist, de notaris. Dit is met name spannend als de eigendom van de installatie niet ook van de eigenaar van de grond is. Het vaststellen wie welke eigendom heeft en zekerheid verschaffen over contracten is bij uitstek de taak van de notaris. Zonder juridische duidelijkheid geen financiering, zonder financiering geen duurzaam project. De notaris is dus één van de vele schakels in het proces van verduurzaming.
Zo houdt de afdeling duurzaam zich ook bezig met het juridisch vastleggen van duurzame warmtesystemen. Olenz heeft al veel partijen ondersteunt bij het juridisch organiseren van duurzame warmtesystemen. Mij is de kans geboden om mij verder te verdiepen in dit interessante rechtsgebied. De afgelopen maanden heb ik binnen Olenz onderzoek mogen doen naar het juridisch organiseren van duurzame warmtesystemen in het kader van mijn afstuderen voor de opleiding HBO-Rechten.
Duurzaamheidsrecht is een nieuw rechtsgebied dat zich nog volledig aan het ontwikkelen is.
Dit geldt ook voor het juridisch organiseren van duurzame warmtesystemen. De regelgeving hieromtrent is zeer complex en nog volop in ontwikkeling. Zo is de Warmtewet een redelijk nieuwe wet, die in 2018 is herzien en waar nogal wat haken en ogen aan zitten. Bovendien is men bezig met een nieuwe Warmtewet (Warmtewet 2.0) die in 2020 ter consultatie is gelegd. Daarnaast kan het huurrecht van toepassing zijn, indien de te verwarmen ruimte verhuurd wordt. En ook de regels uit het Burgerlijk Wetboek met betrekking tot overeenkomsten, het eigendomsrecht en het recht van opstal zijn van toepassing bij het juridisch organiseren van duurzame warmtesystemen. Tot slot worden al deze nieuwe wetten en regels ook getoetst door de rechter. Dit kan nog nieuwe interessante inzichten opleveren.
Welke wet of regelgeving van toepassing is hangt af van verschillende factoren.
Hier komen veel vragen bij kijken: Welke temperatuur warmte wordt er geleverd? Wordt er koude geleverd? Is er sprake van een aansluiting van meer dan 100 kW? Is er sprake van een VvE die de warmte exploiteert? Is de eigenaar van het systeem ook de eigenaar van het te verwarmen gebouw? En is de eigenaar van het te verwarmen gebouw ook de verbruiker van de warmte of wordt de ruimte verhuurd?
De Hoge Raad heeft zich in januari 2022 uitgesproken over een aantal vragen rondom warmtesystemen. Indien er sprake is van huur en een warmtesysteem kan worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid, dienen de kapitaals- en onderhoudskosten voor dit systeem in de kale huurprijs verdisconteerd te worden en mogen deze niet afzonderlijk als servicekosten worden doorberekend aan de huurder. Enkel de wetgever zou deze beperkingen kunnen oplossen, maar die laat ons tot nu toe ‘in de kou staan’.
Al met al is het geen gemakkelijk, maar wel een uiterst interessant onderwerp. In opdracht van Olenz heb ik een onderzoeksverslag opgesteld waarin ik nader in ga op de wetten en de regelgevingen die van toepassing zijn bij het juridisch organiseren van duurzame warmtesystemen. Daarnaast leg ik in dit verslag uit op welke manier afspraken tussen de verschillende partijen vastgelegd dienen te worden. Tevens heeft Olenz mij gevraagd een beslisboom op te stellen welke dient als een hulpmiddel bij het bepalen welke regelgeving in een bepaald geval van toepassing is en hoe een duurzaam warmtesysteem juridisch georganiseerd dient te worden. Tot mijn vreugde is Olenz zeer tevreden met het onderzoeksverslag en wil graag een aangepaste versie van het verslag samen met de beslisboom publiceren op hun website. Ook mijn examinatoren waren tevreden met mijn bijdrage en lieten mij met een 9 slagen.
