15 februari , 2022

6 minuten

Opstalrecht duurzaam: Een bijdrage aan verduurzaming

Opstalrechten op gebouwen vanwege zonnepanelen of warmtepompen worden in de basisregistratie van het Kadaster vaak ingeschreven als opstalrecht nutsvoorziening. Een omschrijving die in een later stadium voor misverstanden kan zorgen. Een werkgroep pleit voor de invoering van een opstalrecht duurzaam. ‘Je adresseert hiermee een maatschappelijk probleem.’

Wie zich bezighoudt met de verduurzaming van gebouwen kan daarbij gebruikmaken van het opstalrecht. Het is een manier om het eigendom van bijvoorbeeld zonnepanelen te scheiden van het eigendom van het huis. Dat kan relevant zijn voor de financiering, maar ook als de eigenaar van het pand ze wil huren of zijn dak aan een exploitant verhuurt die daar zijn zonnepanelen op plaatst. Hoewel het opstalrecht bij de notaris zijn nut bewijst, wordt die eigendomsverhouding minder zichtbaar als het eenmaal in de basisregistratie van het Kadaster is ingeschreven. Dat komt omdat opstalrechten die betrekking hebben op duurzaamheidsinstallaties meestal worden ingeschreven als opstalrecht nutsvoorziening.

En dat valt allemaal onder opstalrecht?...

Significante waardestijging

Het is een detail met verstrekkende gevolgen, legt Arnaud Wilod Versprille, notaris bij Olenz Notarissen, uit. ‘Het zijn al lang niet meer alleen zonnepanelen die in de verduurzaming van gebouwen een rol spelen. Geavanceerde energiesystemen die gebruikmaken van warmte-koudeopslag zorgen voor een significante stijging van de waarde van een pand. Ik maak mee dat het helemaal misgaat. Bijvoorbeeld dat een koper van een pand er pas na de koop achter komt dat de verwarmingsinstallatie van het pand niet bij de koop is ingesloten. Zeker op veilingen en bij faillissementsverkoop is dit een issue. Ook bij taxaties wordt dit vaak gemist. Er is weliswaar een opstalrecht op het pand gevestigd, maar omdat het om een opstalrecht nutsvoorziening gaat, denken partijen dat het alleen kabels of leidingen betreft. Als je gaat uitzoeken waar het opstalrecht nutsvoorziening betrekking op heeft, kom je er wel achter, maar dan is de deal al gesloten of de taxatie voor de financiering al gedaan. Niemand heeft zin om iedere keer dertig pagina’s opstalrecht door te lezen, omdat het in veel gevallen toch alleen betrekking heeft op leidingen.’

Verkeerde aanname

Voor Wilod Versprille vormde dit probleem de aanleiding om aan de bel te trekken bij het Kadaster. Bij Ruben Roes, hoofdbewaarder van het Kadaster, vond hij een gewillig oor. ‘Zijn voorstel om hier iets aan te doen, sprak mij direct aan. Je adresseert hiermee een maatschappelijk probleem. Wanneer een bank voor het verstrekken van een hypotheek een pand taxeert, zien ze een dure warmte-koudeopslaginstallatie en tellen ze die op bij de waarde van het pand. Ze financieren dus op basis van een verkeerde aanname. Dat het opstalrecht een rol speelt, wordt niet opgemerkt. Het is ook voor ons als Kadaster belangrijk om aan deze onduidelijke situatie een einde te maken. Op dit moment is er te veel interpretatie nodig om het soort opstalrecht correct te registreren en dat gaat ten koste van de eenduidigheid. Wanneer bijvoorbeeld opstalrechten worden gevestigd op een deel van het perceel wordt door onze medewerkers al snel gekeken of de notaris voorlopige grenzen heeft getrokken in Splits. Is dat niet het geval, dan zal het wel om een opstalrecht nutsvoorziening gaan. Wat je wil, is een uniformiteit van registraties. Dat leidt tot meer rechtszekerheid en een betere financierbaarheid van duurzame installaties.’

Schaven

Afgelopen zomer zette een werkgroep, bestaande uit een vertegenwoordiging van Kadaster, KNB, Rijksuniversiteit Groningen (RUG) en Olenz Notarissen, zijn tanden in het vraagstuk. De oplossing die de werkgroep bedacht, is simpel. Zorg ervoor dat een opstalrecht dat betrekking heeft op duurzame installaties zoals zonnepanelen en warmte-installaties een openbare aanduiding heeft. Noem het opstalrecht duurzaam. Björn Hoops, adjunct hoogleraar Privaatrecht en duurzaamheid aan de RUG en als juridisch adviseur verbonden aan Olenz Notarissen, schreef mee aan het voorstel. ‘We hebben het eerste concept in twee weken geschreven. Daarna was het een kwestie van schaven en finetunen. Een voordeel van dit voorstel is dat de notaris al in de akte aangeeft dat het een opstalrecht duurzaam betreft. Die expliciete vermelding wordt vervolgens door het Kadaster overgenomen. In principe hoeft er voor een opstalrecht duurzaam niet gemeten te worden. Het kan wel, bijvoorbeeld als een onderdeel van een installatie zich buiten het gebouw op de grond verbindt. Ook biedt het voorstel de mogelijkheid om een al gevestigd opstalrecht nutsvoorziening te veranderen in een opstalrecht duurzaam. De notaris zal ervan profiteren, maar ook makelaars en banken. Op dit moment willen we eerst weten wat de notarissen ervan vinden. Als die het voorstel omarmen, kunnen we het naar het ministerie sturen als conceptvoorstel.’

Consensus

Wilod Versprille was al eerder betrokken bij de modelakte opstalrecht zonnepanelen. Is met een opstalrecht duurzaam het werk volbracht? ‘Nee. Een opstalrecht duurzaam maakt het werk gemakkelijker. Wat je nog steeds nodig hebt, is consensus. Bij duurzaamheidsprojecten komen veel partijen samen. Die modelakte zonnepanelen voldoet prima omdat die in overleg met verschillende stakeholders tot stand is gekomen. Een standaardakte geeft iedereen duidelijkheid en reduceert de kosten. Ik wil graag dat er meer modelakten in overleg met de verschillende betrokkenen worden gerealiseerd.  Bijvoorbeeld een modelakte opstalrecht warmte voor warmte-installaties. Er komen steeds meer lokale warmte-installaties om gebouwen te verwarmen. Door de aard van de installaties – je kunt een overschot aan warmte in tegenstelling tot stroom niet gewoon teruggeven aan het net, je moet het delen met huizen in de directe omgeving – is het interessant om die investering met je eigen straat te doen. Voor degene die een huis koopt, is het belangrijk te weten dat zijn verwarming eigendom is van een collectief en dat er geen gekke bepalingen in staan. Als je het cynisch bekijkt, ondermijn ik met een modelakte mijn positie als juridisch specialist. Er hoeft immers minder uitgezocht te worden. Ik zie dat anders. Met oplossingen als deze leveren we als notarissen een bijdrage aan de verduurzaming. Die maatschappelijke relevantie is mij veel waard.’

‘Hoe kun je in de gedigitaliseerde samenleving mens blijven?’

Tom Berendsen, lid Europees Parlement

Als zoon van een notaris voelt Europarlementariër Tom Berendsen zich persoonlijk betrokken bij het notariaat. ‘Ik heb gezien met hoeveel toewijding mijn vader, die inmiddels met pensioen is, en zijn collega’s hun werk deden en hoe waardevol dat werk is voor de samenleving. In die tijd was van digitalisering nog weinig sprake. Notarissen moesten heel hard werken en maakten lange dagen. Mijn vader zei tegen mij: “Daar moet je wel echt rekening mee houden.” Ik ben politicus geworden. Het is overigens de vraag of mijn keuze voor de politiek op dat vlak veel beter uitwerkt.’

‘Mijn huidige werk heeft raakvlakken met het notariaat. Als politicus moet ik, net als een notaris, kunnen schakelen tussen allerlei niveaus. En hoewel Europa voor velen een ver-van-mijn-bedshow is en we vaak ingewikkelde, langetermijnonderwerpen behandelen, moet ik iedereen kunnen uitleggen wat wij doen en waarom we dat doen. Zoals ook een notaris de inhoud van een akte helder moet kunnen toelichten aan mensen die misschien maar een of twee keer in hun leven bij hem komen.’

Digitale identiteit

Enkele weken geleden ontving Berendsen in Brussel twee bestuursleden van de KNB waar het onderwerp digitale identiteit aan de orde kwam. ‘Dat is een heel breed thema, maar heeft zeker ook gevolgen voor het notariaat. De timing van het bezoek was perfect, want een paar dagen later vonden de eerste discussies plaats in de commissie waarvan ik lid ben. Wat zij ter sprake brachten, kon ik van meet af aan inbrengen in de commissie. Wij werken in Brussel op een abstract niveau. Daarom is het heel waardevol om van mensen uit de praktijk te horen wat een ontwikkeling voor hen betekent en gebruik te kunnen maken van concrete praktijkvoorbeelden.’
Zo vindt, meent Berendsen, het Nederlandse notariaat het belangrijk dat notarissen voldoende toegang krijgen tot de voor hen relevante informatie in de ‘digitale kluis’ die iedere EU-burger is toegedacht. ‘Als iemand een bv opricht, móet je als notaris diens identiteit kunnen achterhalen. De samenleving vertrouwt daarbij op notarissen en daarover maken Nederlandse notarissen zich zorgen.’

Nieuwe instrumenten

En moet het bepalen van iemands identiteit langs alleen digitale weg mogelijk zijn? Berendsen: ‘Ook het notariaat digitaliseert en moet daarvoor nieuwe instrumenten krijgen.  Maar daarbij blijft het belangrijk om iemands identiteit echt vast te kunnen stellen: is de persoon aan tafel daadwerkelijk degene die hij zegt te zijn, ook als dat in een digitale setting is?’
De verdere digitalisering van de samenleving en dus ook van het notariaat is onafwendbaar en biedt vele voordelen. ‘Maar’, zegt Berendsen, ‘we moeten ons ook bezighouden met de vraag hoe je in de gedigitaliseerde samenleving mens kunt blijven.’

Tekst: Peter Steeman | Beeld: Roel Ottow | Notariaat Magazine Nummer 2022-01

Opstalrecht duurzaam: Een bijdrage aan verduurzaming

Prof. mr. dr. Björn Hoops verbindt zich aan OLENZ Notarissen als juridisch adviseur

Prof. mr. dr. Björn Hoops heeft zich verbonden als juridisch adviseur op het gebied van Duurzaamheid.

Zonnepanelen op het dak van een ander

Zonnepanelen delen of ‘zonnedelen’ is een nieuw concept waarbij je zelf zonne-energie kunt opwekken, maar op een andere locatie.

Begin ruim op tijd met nadenken over bedrijfsopvolging

Bedrijfsopvolging is duidelijk geen zaak van vandaag op morgen. ‘Begin er liefst drie tot vijf jaar vóórdat het zover is over na te denken.

Pandrecht op aandelen in een BV en de bijzondere positie van de pandhouder

Pandrecht is een beperkt zekerheidsrecht dat, net als het recht van hypotheek, de pandhouder de bevoegdheid geeft om het onderpand in geval van verzuim van de schuldenaar openbaar te verkopen.

Een vraag over Opstalrecht duurzaam: Een bijdrage aan verduurzaming?

Stel direct uw vraag.