Op dit moment wordt erfpacht gebruikt als een alternatieve financieringsvorm.
Duokoop, Koopgarant en Verkoop onder voorwaarden zijn hier voorbeelden van. Er zijn ook gemeenten die proberen op deze wijze de woningmarkt financierbaar te maken. Normaal wordt voor een financiering het recht van hypotheek gebruikt. Bij deze vormen wordt een deel gefinancierd met hypotheek en een deel met erfpacht.
Anders?
Zijn deze financieringsvormen van erfpacht dan wezenlijk anders dan een hypotheek? Het antwoord daarop hangt af van degene aan wie de vraag wordt gesteld. Een econoom zal ‘nee’ zeggen, maar een jurist zal ‘ja zeggen’. Waarom?
Economische benadering
De econoom ziet in beide gevallen dat een externe partij een vorm van financiering geeft. Bij erfpacht is dat de zogenaamde grondeigenaar of erfverpachter. Bij Duokoop is dat de Grondbank, bij Koopgarant en Verkoop onder Voorwaarden is dat de woningcorporatie. Bij hypotheek wordt de financiering gegeven door een bank. Hoewel er verschillen zijn lijkt het wel heel veel op elkaar.
Juridische benadering
De jurist ziet iets anders. De jurist kijkt naar rechten en verplichtingen binnen de structuur van de wet. Want de wet is namelijk een vorm van structurering van de samenleving. Een jurist ziet dat de voorwaarden van bijvoorbeeld Duokoop wezenlijk anders zijn dan die van een Koopgarant of Verkoop onder Voorwaarden. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de verplichting om canon te betalen, een terugkoopverplichting en andere verplichting. De jurist zal ook uitleggen dat een hypotheekrecht voor een bank minder zekerheid geeft dan een recht van erfpacht. Het verschil tussen beide zit -kort gezegd- in de mogelijkheden voor de financierder als een koper stopt met betalen. Bij hypotheek heeft de bank dan het recht van parate executie (=veiling). Bij erfpacht gaat de eigendom (onder omstandigheden) automatisch over naar de bank. Voor de consument is het eindresultaat meestal hetzelfde; hij is het huis kwijt en blijft met een forse restschuld over.
Erfpachtopinie
De visie van de econoom en de visie van de jurist komen samen als het gaat over de financierbaarheid van het recht van erfpacht. De bank die de erfpachter een hypotheek geeft wil namelijk weten of de erfpachter goed beschermd is en het recht van erfpacht geen wurgcontract is. De bank wil dit weten omdat bij veiling een wurgcontract niks meer oplevert.
Om te weten hoe veilig een erfpachtrecht is moet door een notaris een opinie worden afgegeven.
Wij beoordelen of een erfpachtcontract consument vriendelijk is. Let op, deze opinie is niet alleen voor de bank maar ook voor u als erfpachter van belang.
Advies?
Bij Olenz begrijpen wij beide kanten. Als u vragen heeft over erfpacht, of dat nu Duokoop, Koopgarant of een andere vorm is, dan helpen wij u graag.
