Het is Dinsdag  23:21 Sorry, wij zijn gesloten.
Klik hier voor onze opening tijden

Voor u ligt de bijdrage van Arnaud Wilod Versprille (notaris) en Moniek Wever (kandidaat-notaris) aan het preadvies van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) van 2019 met als thema: Duurzaam Wonen.

In deze bijdrage gaan zij in op het recent ontwikkelde Model Opstalrecht Zonnesysteem (dakproject) dat de Nederlandse Vereniging van Banken in 2018 – in samenspraak met onder meer de KNB – heeft vastgesteld. Zij waren namens de KNB betrokken bij de totstandkoming van deze akte, die beoogt om de financiering van zonnepanelen op de gebouwde omgeving te vergemakkelijken. Op deze daken is vaak volop plaats voor grootschalige zonnesystemen, die dan veelal door anderen dan de gebouweigenaar worden geëxploiteerd. De gedachte is dat de modelakte de rechten waarborgt van enerzijds de gebouweigenaar en diens financier en anderzijds de panelenexploitant en diens financier. Dat over een evenwichtige rechtsverhouding niet meer van geval tot geval met de diverse betrokken partijen hoeft te worden onderhandeld, vermindert de transactiekosten en bevordert aldus de energietransitie door middel van zonnesystemen.

In de bijdrage wordt allereerst een algeheel kader geschetst en wordt vervolgens ingegaan op de juridische aspecten van zonnepanelen op andermans eigendom. Vervolgens wordt aan de hand van de Modelakte een nadere toelichting gegeven.

Olenz Notarissen heeft zich sinds een aantal jaar gespecialiseerd in allerlei uitdagingen die het verduurzamen van Nederland met zich brengt. Hierbij kunt u denken aan opstalrechten voor zonnepanelen, windmolens en biomassa-installaties, waarbij ook de bijbehorende financieringsvraagstukken en zekerheden worden meegenomen, of aan het verduurzamen van woonwijken waarbij de energiebesparingsvoordelen worden gebruikt om langlopende financieringen af te lossen. Sinds 2016 is hier voor een speciale afdeling binnen ons kantoor ingericht waar anno 2019 vier juristen en twee notarieel medewerkers de hele dag bezig zijn met duurzame vraagstukken.

Wij wensen u veel leesplezier toe en hopen u behulpzaam te kunnen zijn bij uw (toekomstige) projecten. Voor vragen kunt u altijd contact opnemen met ons kantoor.

Verduurzaming in de notariële praktijk: het standaardmodel opstalakte zonnepaneleninstallatie

Verduurzaming, een noodzaak

Vergroening en verduurzaming van de maatschappij zijn toverwoorden. Velen zijn doordrongen van nut en noodzaak van het beperken van het gebruik van natuurlijke grondstoffen. Neem daarbij in ogenschouw dat de bevolking wereldwijd met 200.000 mensen per dag toeneemt en de geschatte wereldbevolking in 2050 uit tien miljard mensen zal bestaan. De huidige consumptiemaatschappij zal dus moeten veranderen.2

Vandaar dat er allerlei initiatieven bestaan om verduurzaming te realiseren. Een van de belangrijke onderdelen daarvan is de opwekking van energie. Dit geschiedt thans uit diverse bronnen, fossiele brandstof, zonne-energie, windenergie, waterenergie, bio-energie en kernenergie. De hoeveelheid gebruikte fossiele brandstof moet dus afnemen. Om dit te realiseren zijn er een aantal opties.

Omdat kernenergie in Nederland lastig ligt en het niet de verwachting is dat, ondanks besparingstrajecten, het energieverbruik zal verminderen, is het opwekken van duurzame energie het enige logische alternatief. Windenergie en zonne-energie spelen daarbij in Nederland een belangrijke rol. In deze bijdrage zullen wij ons richten op elektriciteit opgewekt door de zon met fotovoltaïsche systemen (zonnepanelen). De hoeveelheid zoninstraling en de daaruit te halen energie is vele malen groter dan het energiegebruik, ook in Nederland.3 Alleen al in 2018 zijn er zo’n 4,6 miljoen nieuwe zonnepanelen in Nederland geïnstalleerd waarmee het aandeel zonnestroom toenam met 50% en het totale opgestelde vermogen steeg naar 4,2 gigawatt.45

Elektriciteit

Omdat juridische akten een beschrijving zijn van economische verhoudingen en deze worden bepaald door technische mogelijkheden en onmogelijkheden, volgt eerst een korte toelichting over de meest basale principes van elektriciteit en zonne-energie. Elektriciteit is een stroom elektronen. Elektronenstromen doen zich voor als zij in een aaneengesloten circuit rond kunnen gaan.

Onderbreking van het circuit stopt de elektronenstroom en daarmee is er geen elektriciteit. Zonnepanelen gebruiken zonlicht om een elektronenstroom op gang te brengen. Daarmee wordt elektriciteit opgewekt. De opgewekte elektriciteit is echter gelijkstroom en van een wisselende spanning. Om deze geschikt te maken voor het elektriciteitsnet (wisselstroom met een constante spanning) is een omvormer nodig.

Omdat elektriciteit een stroom is kun je het niet opslaan. Stopt de stroom dan is er geen elektriciteit. Wel kan elektriciteit worden gebruikt om iets teweeg te brengen, bijvoorbeeld water omhoog pompen. Als het water naar beneden stroomt kan daarmee weer elektriciteit worden opgewekt. Verder kan een overdaad aan elektronenstroom zoveel energie genereren dat de temperatuur van het materiaal waar de elektronen doorheen stromen dusdanig stijgt dat het materiaal verdampt of vlam vat. Kortsluiting is dus een risico, ook bij grote stroomnetten. De hoeveelheid elektriciteit op het stroomnet dient dus steeds zodanig te zijn dat de aangeboden elektriciteit ook wordt afgenomen. Het net moet dus gebalanceerd zijn in aanbod en afname.

Bij het installeren van zonnepanelen die op het net worden aangesloten, moet dus steeds gekeken worden of het net dat wel aankan. Daar zijn thans al de nodige problemen mee.6

Bij het aanleggen van zonnepanelen moet hiermee goed rekening worden gehouden.

Opbouw elektriciteitsrekening

Onze elektriciteitsrekening is opgebouwd uit een aantal componenten. Allereerst de kosten voor de elektriciteit zelf. Thans ongeveer € 0,06 per Kilowattuur (kWh).7 Daarbovenop komt de energiebelasting. Deze is voor particulieren hoger dan voor bedrijven. Deze bedraagt in 2019€ 0,09863 per kWh voor particulieren.8 Deze belasting wordt verhoogd met een vergoeding voor een opslagbijdrage aan duurzame energie van € 0,0189. In totaal betaalt een particulier een stroomprijs inclusief belasting en overige heffingen van ongeveer € 0,21 per kWh.Merkwaardig genoeg geldt dat hoe groter de stroomafname, hoe lager de energiebelasting per afgenomen kWh.9 Bedrijven betalen dus aanmerkelijk minder energiebelasting dan particulieren.

De echte grootverbruikers betalen bijna geen energiebelasting. Het tarief van een echte grootverbruiker is vaak niet meer dan € 0,06 per kWh inclusief belastingen. Achtergrond is een korting voor grootverbruikers. In het kader van de beoogde vergroening is dit merkwaardig. Hoe meer je vervuilt, hoe minder je betaalt per kWh. In de nieuwste regeringsplannen wordt daarom, mede na druk vanuit de maatschappij, nagedacht over een methode die grootverbruikers meer laat betalen. Die plannen zijn nu nog niet bekend, hoewel het er naar uitziet dat de stroomrekening niet verandert maar een aparte CO2 heffing wordt ingevoerd. Daarenboven worden er vaste kosten (aansluitkosten), kosten voor de meter en transportkosten betaald.

Subsidie

Op dit moment kost het opwekken van stroom met zonnepanelen meer dan € 0,06 per kWh. Hoewel de prijzen best snel dalen is er dus een vorm van subsidie nodig om zonne-energie concurrerend te laten zijn met fossiel opgewekte elektriciteit.

Daarvoor zijn er thans een aantal stimuleringsmaatregelen (waaronder enige fiscale). Wij behandelen de werking van drie belangrijke regelingen:

Saldering

Als een particulier stroom opwekt en zelf gebruikt hoeft hij daarover alleen de eenmalige investeringskosten voor de aanleg van zonnepanelen te betalen. Daarna leveren de zonnepanelen nagenoeg kosteloos energie gedurende de hele levensduur van een zonnepaneel van ongeveer 25 tot 30 jaar. De door de zonnepanelen opgewekte energie levert een particulier een voordeel op, gelijk aan het tarief dat hij anders zou moeten betalen voor de door hem zelf gebruikte elektriciteit, dus ongeveer € 0,21 per kWh. Wordt er echter energie opgewekt zonder dat de particulier deze gebruikt, dan wordt de stroom aan het net geleverd voor ongeveer € 0,06 per kWh. Er is in veel gevallen een verschil tussen het moment van opwekken van de stroom (overdag als de particulier niet thuis is) en de afname van de stroom (’s-avonds als er geen zon is en dus geen energie van de zonnepanelen). Op dit moment mag de particulier opgewekte stroom met zonnepanelen op het eigen dak (achter de meter) salderen met de afgenomen stroom, ongeacht het moment waarop de stroom is opgewekt. Als er in een jaar dus niet meer stroom wordt opgewekt dan wordt afgenomen heeft de particulier feitelijk een voordeel gelijk aan de prijs per kWh die hij zelf betaalt aan de energiemaatschappij. In feite is de salderingsregeling een subsidie per kWh duurzaam opgewekte energie in de vorm van een vrijstelling van energiebelasting en de overige kosten. Deze regeling wordt waarschijnlijk afgeschaft per 1 januari 2021, aangezien zij ten onder gaat aan haar eigen succes. De Staat derft energiebelastinginkomsten doordat steeds meer particulieren zonnepanelen plaatsen. Wat daarvoor in de plaats komt is nog niet bekend.

Postcoderooscoöperatie

Particulieren kunnen zich ook verenigen in een postcoderooscoöperatie.10 De particuliere leden investeren in de coöperatie, die vervolgens zonnepanelen plaatst. Deze zonnepanelen hoeven niet op de daken van de leden zelf geplaatst te worden (achter de meter) maar kunnen ook ergens anders worden geplaatst (voor de meter) mits in een nabije postcode. De postcoderooscoöperatie verkoopt de opgewekte elektriciteit aan het net en verdeelt de winst onder haar leden, elk naar rato van het door hem/haar ingelegde bedrag in de coöperatie. Elk lid krijgt van zijn elektriciteitsbedrijf daarbovenop de energiebelasting terug voor zijn aandeel in de opgewekte stroom. Voorwaarde is wel dat de postcoderooscoöperatie eigenaar is van de zonnepanelen. De voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor een verlaging van de energiebelasting in aanmerking te komen staan opgenomen in de Regeling Verlaagd Tarief 11. De Regeling Verlaagd Tarief zal naar alle waarschijnlijkheid per 1 januari 2021 afgeschaft worden. Wat daarvoor in de plaats komt is nog niet bekend.12

SDE+

De Nederlandse overheid stimuleert de toepassing van zonnestroom in de gebouwde omgeving.13 De kosten voor het produceren van zonnestroom zijn op dit moment hoger dan de kosten voor het opwekken van energie uit fossiele brandstoffen. Om een sluitende businesscase te maken is de subsidie Stimulering Duurzame Energieproductie, de SDE+, in het leven geroepen. De SDE is een exploitatiesubsidie; de producenten verkrijgen subsidie voor de opgewekte energie. De SDE geeft een vergoeding voor het verschil tussen de gemiddelde kostprijs van de hernieuwbare elektriciteit en de marktwaarde van de opgewekte elektriciteit, (ook wel onrendabele top genoemd), waarbij er ook ruimte blijft voor een winstmarge. De ontvanger wordt gesubsidieerd per kWh aan elektriciteit die met de installatie wordt opgewekt. De marktwaarde wordt gebaseerd op de gemiddelde prijzen. De hoogte van de te ontvangen subsidie hangt dus af van de marktwaarde. De SDE+ kent zes categorieën, waaronder de categorie Zon. De SDE+ geldt voor zonnepanelen met een vermogen van > 15 KWp en er moet een grootverbruikersaansluiting zijn.14 Dergelijke installaties kunnen geen gebruik maken van de hiervoor omschreven salderingsregeling. De subsidie loopt vijftien jaar met de mogelijkheid tot uitloop van 1 jaar.15 De SDE+ subsidie wordt ook voor andere duurzame elektriciteitsopwekkingsmogelijkheden gebruikt. Er wordt steeds onderscheid gemaakt in subsidie voor elektriciteit die wordt gebruikt door de eigenaar van het gebouw en energie die aan het net wordt geleverd.

De SDE+ dient aangevraagd te worden via de Rijksdienst Voor Ondernemend Nederland, de RVO. Voor 2019 zijn er (zoals gebruikelijk) twee aanvraagrondes, te weten de voorjaarsronde en de najaarsronde. Elke ronde heeft een budget van 5 miljard euro.16 In 2018 bedroeg het budget per ronde nog 6 miljard euro.

In 2020 wordt de regeling vervangen door de “Stimuleringsregeling voor een duurzame energietransitie”, de SDE++ regeling, deze subsidie zal ook van toepassing zijn op andere technieken die CO² reduceren.

Door deze vormen van subsidie is het exploiteren van een zonne-installatie financieel interessant geworden. De levensduur van een zonne-installatie is gemiddeld 25 jaar. De terugverdientijd is beduidend korter. Er is dus winst te maken met zonnepanelen.

Plaatsen van zonnepanelen

Met een snelle terugverdientijd en een lage rente op spaargeld lijkt het installeren van zonnepanelen veel interessanter dan niets doen. Toch ligt nog lang niet heel Nederland vol met zonnepanelen. Hiervoor zijn een aantal redenen:

  1. Mensen willen het niet want ze vinden het niet mooi of vervelend;
  2. Het is onduidelijk hoe de wet wijzigt.
  3. Ze hebben geen eigen dak.
  4. Het dak is niet geschikt.
  5. Er is geen geld.

Voor bedrijven is er nog een reden om niet in zonnepanelen te investeren; het rendement op zonnepanelen bedraagt over een periode van zestien jaar ongeveer 7%. Dit is wel fors hoger dan de rente bij een bank, maar in veel gevallen veel lager dan het rendement op het eigen vermogen.

Juist het rendement op eigen vermogen is zeer bepalend voor de verkoopwaarde van de onderneming.

Het kan dus voor een bedrijf oninteressant zijn om zonnepanelen te plaatsen. Ook komt het voor dat er geen geld is om zonnepanelen te plaatsen.

Voor deze partijen is het aantrekkelijk om een derde (een zonnepanelenexploitant) zonnepanelen te laten plaatsen. Indien een bedrijf een geschikt dak heeft is dit daarvoor een uitstekende locatie. De derde is in veel gevallen zelfs bereid om een vergoeding te betalen voor het gebruik van het dak of om de energie die met zonnepanelen wordt opgewekt voor een lager bedrag aan de gebruiker te verkopen.

Tevens is die zonnepanelenexploitant in veel gevallen bereid om, nadat de winst is gerealiseerd, de zonnepanelen voor niets over te dragen aan de eigenaar van het pand. Die heeft dan nog een aantal jaren schik van de panelen, zonder dat hij ervoor heeft betaald.

Daar komt nog bij dat het energieprestatie-label van dat gebouw kan worden verbeterd als er zonnepanelen op het dak van een gebouw liggen. Omdat vanaf 2023 panden met een slechter dan C-label niet meer verhuurd mogen worden, is dit een manier om zonder kosten toch een verbetering van het energielabel te krijgen.

Al met al zijn er voor bedrijven genoeg redenen om het dak ter beschikking te stellen aan een zonnepanelenexploitant die vervolgens zonnepanelen op het dak legt en deze exploiteert.

Eigendomsvraagstuk roerend/onroerend

Indien een zonnepanelenexploitant zonnepanelen plaatst op het dak van een ander, komen er vanzelfsprekend een aantal vraagstukken aan de orde. De belangrijkste vraag is wie de eigenaar is van de zonnepanelen. Een zonnepaneleninstallatie kost al gauw enige honderdduizenden euro’s. Daarbij is het van belang te weten wie eigenaar is, of deze zonnepanelen ook gefinancierd kunnen worden en welke zekerheden door de zonnepanelenexploitant kunnen worden verschaft aan die financier.

Allereerst moet worden beoordeeld of zonnepanelen roerend of onroerend zijn. Daarbij moeten de volgende soorten installaties worden onderscheiden:

  1. geïntegreerde zonnepanelen die tevens dienen als dakbedekking;
  2. zonnepanelen die los op een plat dak liggen, in een losstaand rek dat is verzwaard zodat de panelen niet wegwaaien. Deze zonnepanelen worden met een stroomdraad aan de elektriciteitscentrale verbonden. Het weghalen van deze zonnepanelen is eenvoudig: stroomdraad demonteren en de panelen kunnen zo van het dak worden gehaald;
  3. zonnepanelen die op een andere wijze zijn geplaatst, bijvoorbeeld door ze in het dak te schroeven, als onderdeel van een balkonwand etc. Verwijdering daarvan tast, net als de panelen onder 1, het gebouw aan.

De eerste en derde categorie zijn als onroerend te kwalificeren doordat zij op grond van art. 3:4 lid 2 BW bestanddeel van de onroerende zaak zijn.17 Vanwege het feit dat de zonnepanelen van categorie 2 gemakkelijk te demonteren zijn, is er discussie of deze zonnepanelen als roerende zaken te kwalificeren zijn. Het hebben van een roerende zaak in of op de eigendom van een ander is geen probleem. Door verpanding van de roerende zaak kan ook een zekerheidsrecht worden verschaft aan de financier.

In het Portacabin-arrest van de Hoge Raad wordt de aansluiting aan water en riool gezien als het duurzaam verbinden met de ondergrond, ook al kan deze verbinding eenvoudig worden verwijderd en de Portacabin daarna eenvoudig van het perceel worden geduwd.18 Een Portacabin wordt als onroerend gezien door natrekking met de onroerende zaak. De Hoge Raad lijkt bij de toepassing van het bestemmingscriterium geen onderscheid te maken voor wat betreft de wijze waarop het werk duurzaam met de grond verenigd is. Dit kan via directe vereniging dan wel indirect, via een gebouw waarin een installatie is geïnstalleerd.19 De vergelijking met zonnepanelen is dan snel gemaakt. Van belang is niet of de zonnepanelen relatief eenvoudig en zonder veel kosten te demonteren zijn, maar of de zonnepanelen bestemd zijn om duurzaam met het gebouw verenigd te zijn, doordat zij naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. Nieuwe zonnepanelen zijn na een paar jaar goedkoper met een hoger rendement dan de bestaande zonnepanelen. Het is dus niet zinvol om geplaatste zonnepanelen na een paar jaar te verwijderen en ergens anders neer te leggen, bijvoorbeeld in geval van verhuizing. Blijven de zonnepanelen gewoon liggen, dan leveren ze wel gewoon het beoogde rendement op. Het feit dat er een forse waarde afname is van de zonnepanelen in de loop der jaren, kan een aanknopingspunt zijn om te concluderen dat zonnepanelen bedoeld zijn om het gebouw duurzaam te dienen.

In civielrechtelijke zin is recent een uitspraak gedaan door het Hof Amsterdam, die de zonnepanelen als onroerend bestanddeel aanmerkt.20 Ook zijn er een tweetal uitspraken gedaan in fiscale zin, waarbij de vraag werd gesteld of zonnepanelen de WOZ waarde beïnvloeden. In beide uitspraken kwam de rechter, waaronder de Rechtbank Gelderland, tot het oordeel dat de zonnepanelen onroerend zijn door bestemming.21 Dezelfde rechtbank Gelderland heeft voor de omzetbelasting “losliggende” zonnepanelen als roerend aangemerkt.22

Omdat zekerheid noodzakelijk is omtrent de juridische kwalificatie van de zonnepanelen, wordt in veel contracten voor een dubbel uitgangspunt gekozen. Er wordt beschreven wat de overeenkomsten en zekerheidsrechten omvatten als de zonnepanelen roerend zijn en als ze onroerend zijn.

Huur of opstalrecht

Ervan uitgaande dat de zonnepanelen onroerend zijn en de zonnepanelenexploitant zeker wil weten dat hij de exploitatie van de zonnepaneleninstallatie kan voortzetten, ook bij verkoop van het pand door de eigenaar of diens faillissement, zijn er twee veelgebruikte opties.

Optie 1

De zonnepanelenexploitant huurt het dak. Ook in geval van faillissement van de gebouweigenaar blijft het goed gaan; koop breekt immers geen huur. De zonnepanelenexploitant kan derhalve de overeengekomen huurtermijn uitzitten en de rendementen gedurende de overeengekomen looptijd incasseren. Tot het einde van de huurovereenkomst heeft de huurder een wegbreekrecht; de huurder van een onroerende zaak is tot ontruiming bevoegd om de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, art. 7:216 BW. Dit recht kan tevens toekomen aan een onderhuurder.23 Hij dient de onroerende zaak dan wel weer in de oorspronkelijke staat terug te brengen, zoals deze was bij aanvang van de huur. Een zaak die door natrekking onroerend is geworden kan daarmee door de huurder worden verwijderd. De gevolgen van de natrekking worden hiermee weggenomen.24 Het wegbreekrecht kan slechts uitgeoefend worden gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, de opstallen dienen derhalve voor de oplevering van het gehuurde aan verhuurder verwijderd te zijn.25 Overigens kan in de huurovereenkomst worden overeengekomen dat de eigenaar de aangebrachte zonnepaneleninstallatie kan overnemen. Over prijs en voorwaarden kunnen vanzelfsprekend nadere afspraken worden gemaakt. Let op: indien er hypotheekrechten zijn gevestigd op het registergoed en in de hypotheekakte een huurbeding is opgenomen, dienen de hypotheekhouders in te stemmen met deze verhuur. 26 Doen zij dit niet dan kan bij openbare verkoop de huurovereenkomst worden genegeerd, met alle problemen van dien. Het nadeel van huur is dat het niet overdraagbaar is en dat de huur bij faillissement van de zonnepanelenexploitant eindigt, tenzij er sprake is van contractoverneming als bedoeld in art. 6: 159 BW. Een daartoe vereiste medewerking kan ook bij voorbaat worden gegeven. Bovendien kan er geen zekerheid worden gevestigd op het huurrecht. Dit maakt financiering van de zonnepaneleninstallatie duurder of onmogelijk en is een groot nadeel. Het voordeel van huur is dat een notariële akte niet vereist is (met het risico dat afspraken slecht worden vastgelegd) en er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Optie 2

De zonnepanelenexploitant krijgt een zelfstandig recht van opstal op het dak. Ook in geval van faillissement blijft het opstalrecht van kracht. Dit geldt voor zowel een faillissement van de gebouweigenaar als van de zonnepanelenexploitant. De financier van de zonnepanelenexploitant kan een recht van hypotheek op het opstalrecht krijgen en daarmee heeft deze zekerheid voor de verstrekte financiering. Dit is een enorm voordeel. Nadeel voor de zonnepanelenexploitant is dat er in principe overdrachtsbelasting verschuldigd is en dat het opstalrecht moet worden gevestigd bij notariële akte, gevolgd door inschrijving bij de openbare registers. Ook hier moet bij de vestiging van een opstalrecht contact worden opgenomen met de hypothecaire zekerheidshouders van de gebouweigenaar. Zij hebben namelijk een hoger recht van hypotheek dan het recht van opstal en derhalve kunnen zij in geval van openbare executie het opstalrecht negeren. Om dit te voorkomen moet een rangwisseling plaatsvinden, waardoor het recht van opstal een hogere rangorde krijgt dan de al gevestigde hypotheekrechten.

Onzelfstandig recht van opstal/kwalitatieve verbintenis

Alternatieven zijn het vestigen van een huurafhankelijk recht van opstal of een kwalitatieve verplichting tot het hebben en houden van een zonnepaneleninstallatie. Deze vormen wordt echter zelden gebruikt. Op deze rechten kan geen recht van hypotheek worden gevestigd, maar er moeten wel notariskosten worden gemaakt.27 Goedkeuring van de bank is nog steeds nodig. Ofwel, de nadelen van optie 1 en 2 worden gecombineerd en er wordt geen gebruik gemaakt van de extra voordelen.

Wij zijn ook constructies tegengekomen waarbij een huurovereenkomst van het dak wordt gecombineerd met een zelfstandig recht van opstal. In dat geval wordt het opstalrecht een huuraanvullend opstalrecht dat zodanig is uitgekleed dat het slechts ziet op het hebben en houden van een zonnepaneleninstallatie en niet op het gebruik van het dak. Het gebruik van het dak wordt dan geregeld in een separate dakhuurovereenkomst. Het nadeel daarvan is dat bij executie van het opstalrecht door de financier van de zonnepanelenexploitant er nog een huurovereenkomst moet worden gesloten door de veilingkoper met de gebouweigenaar. Dit is een onzekere omstandigheid met een waardedrukkend effect voor de veilingopbrengst. Dit kan leiden tot financieringsproblemen voor de zonnepanelenexploitant. Daarom is in het model niet voor deze optie gekozen en adviseren wij deze optie niet te gebruiken.

Omdat het zelfstandige recht van opstal, zoals gemeld in de modelakte, al voorziet in een gebruik van het dak door de opstaller waar dat nodig is voor de exploitatie van de zonnepanelen is een aanvullende huurovereenkomst niet nodig. Het opstalrecht voorziet al in het gebruik van het dak. Let wel op de overdrachtsbelasting bij het vestigen van een recht van opstal. Deze wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer doch tenminste over de tegenprestatie28. Als een dak wordt verhuurd voor een tegenprestatie en de model opstalakte wordt gebruikt dan ziet de dakhuur op hetzelfde gebruik als het opstalrecht als omschreven in de modelakte. Blijkbaar is het gebruiksrecht van het dak in het economisch verkeer dan gelijk aan de dakhuur. Ook als er geen tegenprestatie wordt gerekend voor het recht van opstal is er dus wel degelijk een grondslag voor de overdrachtsbelasting dat leidt tot de verplichting overdrachtsbelasting te betalen.

In de beginperiode van de zonnepanelen op daken werd er gepionierd met verschillende rechtsvormen. Langzaamaan ontwikkelt de praktijk een soort best-practice waarbij ofwel voor huur ofwel voor een zelfstandig opstalrecht wordt gekozen. Wij adviseren hierbij aan te sluiten.

Model opstalakte

Als is overeengekomen een opstalrecht te vestigen op een gebouw blijken er ineens veel partijen te zijn betrokken bij dit opstalrecht. Niet alleen de gebouweigenaar en de zonnepanelenexploitant hebben een belang, ook de financier van de gebouweigenaar en de financier van de zonnepanelenexploitant vinden het belangrijk dat de opstalakte geen bepalingen bevat die voor hen negatief uitpakken. Voorts hebben de huurders van een gebouw ook een belang, omdat hun huurrecht kan worden aangetast. Als op een dak geen airco meer kan worden geplaatst, omdat er zonnepanelen staan of als de zonnepanelen of het onderhoud daarvan voor de huurder hinder oplevert, is dit niet echt aantrekkelijk.

Het overleg met veel partijen maakt het vestigen van een opstalrecht een langdurig en kostbaar traject. Om dit traject te versoepelen hebben de banken, verenigd in de Nederlandse Vereniging van Banken, de NVB, besloten om een overleg te starten, waarbij de banken in hun hoedanigheid van financier van de gebouweigenaar en van financier van de zonnepanelenexploitanten een modelakte hebben opgesteld, die voor alle financiers in principe acceptabel is. De KNB is ook bij dit overleg aangesloten zodat er nu een breed gedragen model-opstalakte ligt die in de praktijk kan worden gebruikt.

De modelakte behelst de vestiging van een zelfstandig zakelijk recht van opstal en kan gebruikt worden in de situatie waarin een partij een zonnepaneleninstallatie op het dak van een derde aanlegt en zeker wil weten dat hij de eigendom van de zonnepaneleninstallatie behoudt.

Deze akte is niet bestemd voor grondgebonden zonneparken of voor zonnepanelen die geplaatst worden op gebouwen die op erfpachtgrond staan. Hiervoor zal op een later moment een modelakte worden ontwikkeld door de NVB in samenspraak met onder meer de KNB. Voor die akte zal de modelakte ongetwijfeld als inspiratie dienen.

Dan nu de bespreking van de modelakte. Voor wat betreft de definities sluiten we aan bij de definities uit de modelakte.

De essentie/vooraf en definities

Gebouwgebonden zonnepanelen zonder lease

De modelakte heeft betrekking op zonnepanelen op het dak van een bedrijfsgebouw waarbij geen sprake is van lease, ofwel het zonnestroomsysteem komt voor rekening en risico van de opstaller. Er zijn ook leaseconstructies waarbij de gebouweigenaar alle opgewekte stroom voor een vast bedrag zal afnemen. In dat geval kunnen er andere risicoallocaties spelen. Daar is in dit model niet van uitgegaan. De reden dat de modelakte is opgezet voor bedrijfsgebouwen is gelegen in het feit dat een particulier die zonnepanelen op zijn dak aanlegt dit veelal voor eigen rekening zal doen, gezien de vaak beperkte omvang van de investering. Indien een derde partij bij een particulier zonnepanelen plaatst en zich de eigendom wenst voor te behouden, zal hij daarvoor veelal geen opstalrecht verzoeken. De kosten die met het vestigen van het opstalrecht gepaard gaan, zijn niet in verhouding met de investeringskosten voor een kleine zonnepaneleninstallatie. Bij het plaatsen van grotere installaties, waarvoor een groter dakoppervlakte nodig is, speelt dit minder.

Hypotheekhouder

In de modelakte wordt uitgegaan van de situatie dat het gebouw waarop de zonnepanelen geplaatst gaan worden reeds belast is met een hypotheekrecht, verstrekt door de eigenaar van het gebouw. Er dient derhalve afstemming plaats te vinden met de financier van de eigenaar, de hypotheekhouder onroerende zaak. Deze zal toestemming moeten verlenen voor het te vestigen opstalrecht en dit opstalrecht zal een hogere rang moeten krijgen dan het bestaande hypotheekrecht door een rangwisseling als bedoeld in art. 3:262 lid 2 BW.29 In de loop der jaren is gebleken dat dergelijke rangwisselingen tijdrovend zijn en dat daardoor de verduurzaming geremd wordt. Dit is mede gelegen in het feit dat iedere notaris zijn eigen opstalakte gebruikte, met eigen bepalingen. Elke bank diende daardoor elke conceptakte te beoordelen om te bepalen in hoeverre het te vestigen opstalrecht ingreep in de rechten van de hypotheekhouder. Veel hypotheekhouders verbonden nadere voorwaarden aan de toestemming. De beschrijving van de rechten en plichten tussen eigenaar en opstaller ziet op veel meer dan alleen het hebben en houden van een opstalrecht voor een zonnepaneleninstallatie. Denk hierbij aan verzekering, schade door gebruik en afspraken omtrent de toetreding van het gebouw.

De modelakte regelt deze rechten en plichten op een wijze die zowel de belangen van de eigenaar en daarvan afgeleid de financier van het gebouw als de zonnepanelenexploitant (de opstaller) en diens financier voldoende beschermt.

Mede om ervoor te zorgen dat hypotheekhouders sneller een gevraagde rangwisseling zullen verstrekken, is de modelakte opgemaakt. De aangesloten banken zijn bekend met de inhoud van de akte, waardoor de gevraagde rangwisseling eerder afgegeven kan worden. Zeker voor kleinere projecten is het niet efficiënt om maatwerk te maken. Door te werken met een standaardakte kunnen de juridische kosten voor zonnepanelen projecten omlaag. Als de modelakte wordt gebruikt, weten de hypotheekhouders dat het opstalrecht goed geregeld is. Uiteraard blijft het ter discretie van de banken om te bepalen of in een specifieke situatie een rangwisseling wordt toegestaan. De financiële situatie van een eigenaar of specifieke omstandigheden kunnen ertoe leiden dat een financier besluit een rangwisseling niet toe te staan.

In de modelakte zijn een aantal opties opgenomen. Sommige van die opties moeten, indien gekozen, in oranje letters in de akte worden opgenomen. Op deze wijze worden partijen die de akte beoordelen gewezen op het feit dat speciale aandacht voor dat betreffende artikel vereist is. Ook toevoegingen op of verwijderingen uit de modelakte dienen in oranje gemarkeerd weergegeven te worden.

Considerans (A)

Zoals bekend dient bij de vestiging van een zakelijk recht de titel te worden opgenomen. In de considerans geven de drie partijen, eigenaar, opstaller en hypotheekhouder onroerende zaak, aan wat zij basaal zijn overeengekomen, zodat aan deze vormvereisten is voldaan. Tevens wordt de opdracht aan de notaris geformuleerd. Vaak ligt aan de akte een omvangrijke overeenkomst ten grondslag. Deze maakt nadrukkelijk geen deel uit van de opstalakte, omdat deze overeenkomst dan beoordeeld moet worden door de hypotheekhouder onroerende zaak en hypotheekhouder opstalrecht. De bedoeling van deze modelakte is nu juist om het proces zo eenvoudig mogelijk te maken.

Definities (B)

In hoofdstuk B van de modelakte zijn de definities opgenomen. Uiteraard zijn deze definities ook in meervoud te gebruiken, indien er bijvoorbeeld meerdere onroerende zaken worden belast. Bij het gebruik van de definities valt op dat een hypotheekhouder opstalrecht wordt genoemd. Deze hoeft niet bij het tekenen van de akte aanwezig te zijn, of al bekend te zijn. De akte voorziet in een bescherming van de belangen van de hypotheekhouder opstalrecht indien deze er is (nu of in de toekomst). Zelfs als er geen financiering plaatsvindt door opstaller, die gedekt wordt door het recht van hypotheek, dienen voor de eventuele financierbaarheid in de toekomst de beschermende bepalingen voor de hypotheekhouder opstalrecht in stand te blijven.

Vestiging opstalrecht (C)

Vestiging

Ter uitvoering van de tussen eigenaar en opstaller gesloten overeenkomst wordt vervolgens in hoofdstuk C overgegaan tot de vestiging van het opstalrecht. Deze overeenkomst hoeft niet schriftelijk te zijn en wordt al genoemd onder hoofdstuk A.

In art. 2 dient er melding gemaakt te worden van de eigendomsverkrijging van de onroerende zaak door de eigenaar.

Een eventuele voorbelasting van de onroerende zaak wordt in art. 3 uitgewerkt, evenals de garantie dat het opstalrecht en derhalve de onroerende zaak vrij is van hypotheken en beslagen (behoudens de hypotheekrechten waarvoor een rangwisseling plaatsvindt). De op de onroerende zaak van toepassing zijnde beperkte rechten als erfdienstbaarheden en kwalitatieve bedingen kunnen onder 3 worden opgenomen. Ook kan er een verwijzing naar een bijlage worden gemaakt, welke bijlage de akte bevat waarin deze rechten zijn gevestigd. Indien er naar een bijlage wordt verwezen, moet deze mee worden ingeschreven in de openbare registers. Vanzelfsprekend dient de notaris partijen te informeren omtrent wezenlijke bezwaringen of beperkingen die uit deze stukken voortvloeien.

Overgang risico

Op het moment van het tekenen van de akte gaat het risico over. Denk daarbij aan de verplichting tot verzekeren, als omschreven in art. 14. Op het belang van het oplevermoment en eventuele opleverprotocollen gaan wij hier niet in. Dit verschilt niet wezenlijk van een eigendomsoverdracht of vestiging van een ander beperkt recht.

Gebruik door derden

De modelakte kan ook gebruikt worden in een situatie waarin de eigenaar en de gebruiker van een pand verschillende personen zijn.30 In de praktijk komen we vaak tegen dat op verzoek van de huurder van een gebouw de zonnepanelen aangelegd worden. De met de zonnepanelen opgewekte stroom wordt vervolgens door de huurder van het gebouw van de opstaller afgenomen door middel van een separate tussen hen te sluiten overeenkomst tot het kopen van stroom, de‘power purchase agreement’. Een aandachtspunt is dat de afspraken uit de power purchase agreement en het opstalrecht elkaar niet mogen bijten.

Indien sprake is van huur zal de notaris goed moeten onderzoeken of het opstalrecht geen inbreuk maakt op de rechten van de huurder. De notaris mag niet zomaar meewerken aan akten waardoor wanprestatie plaatsvindt jegens een derde.31 Daarbij zijn een aantal verschillende situaties denkbaar:

  1. Er is weliswaar een huurder, maar die heeft krachtens de huurovereenkomst geen recht op het dak waarop het opstalrecht wordt gevestigd, evenals op de kabels, leidingen en EAN (European Article Number) aansluitingen waar het opstalrecht op ziet. In oudere huurovereenkomsten wordt hier niets over gemeld, maar in nieuwere huurovereenkomsten is dit misschien opgenomen. In dat geval is er geen sprake van wanprestatie en kan de notaris meewerken.
  2. De huurder heeft krachtens de huurovereenkomst recht op gebruik van het gehele gebouw. Hoewel in deze overeenkomst de notaris niet verplicht wordt om erop toe te zien dat de huurder met het opstalrecht instemt verdient het, gezien de positie van de notaris in het rechtsverkeer, aanbeveling erop toe te zien dat de huurder instemt met de vestiging van het recht van opstal. Vaak wordt van de huurder ook gevraagd om overige stukken te tekenen. Dan kan dat meteen worden meegenomen.

Met een huurder zullen ook aparte afspraken gemaakt moeten worden over gebruik en overlast. Daarnaast kunnen partijen ten aanzien van de toegang tot het dak een toegangsprotocol overeenkomen. Bij specifieke locaties, bijvoorbeeld locaties met opstallen ten behoeve van algemeen nut, zoals waterbedrijven of luchthavens, zullen specifieke (veiligheids)eisen worden gesteld aan de opstaller en anderen die de zonnepaneleninstallatie willen inspecteren.

De modelakte verplicht eigenaar en opstaller nadere afspraken die met de huurder zijn gemaakt aan opvolgende gerechtigden op te leggen. Het is wel handig als alle partijen weten welke bepalingen dat dan zijn. Zoals gemeld is het de bedoeling dat de modelakte niet tot discussie bij alle financiers leidt. Zorg ervoor dat deze stukken niet alsnog deze discussie in het leven roepen,tenzij daar een goede juridische noodzaak toe is.

Voorwaarden opstalrecht (D)

Inhoud van het recht

Art. 6 geeft de mogelijkheid om de wijze van bevestigen van de panelen te omschrijven. Dit artikel heeft ook impact op de rest van de akte. Indien de zonnepanelen kunnen worden weggenomen zonder noemenswaardig probleem voor het gebouw zelf, is er niets aan de hand. Maken de zonnepanelen echter onderdeel uit van het gebouw, dan heeft dit consequenties voor de bepalingen omtrent het wegneemrecht. Bij zonnepanelen die op het dak gemonteerd worden middels bevestiging aan het dak zelf en niet los erop worden geplaatst, dient het herstel ervan bij het einde van het dak ook een aandachtspunt te zijn.32 De modelakte voorziet in een regeling omtrent het herstel van het dak door de opstaller, dan wel beperking van het wegneemrecht.

Omvang van het opstalrecht

Art. 7 bevat de kern van het opstalrecht, namelijk welke opstallen er onder het opstalrecht vallen. Een belangrijk onderdeel daarbij is de genoemde EAN-aansluiting. De EAN-aansluiting is in eigendom van de netbeheerder. Iedere EAN-aansluiting heeft een eigen nummer. Daardoor weten energieleveranciers en netbeheerders precies over welke aansluiting het gaat. De EAN-code wordt door de netbeheerders toegewezen aan een aansluiting. Indien een locatie geen EAN-aansluiting heeft, kan de opstaller de met de installatie opgewekte energie niet aan het net leveren. Indien er met de eigenaar of huurder een power purchase agreement is gesloten, dan wel indien de eigenaar op de locatie een GDS gerealiseerd heeft, kan zijn overeengekomen dat deze eigenaar dan wel de huurder verplicht alle stroom af moet nemen en betalen. 33 Doet deze dit niet of gaat deze failliet, dan kan de opstaller de opgewekte energie niet verkopen als er geen aansluiting op het openbaar net is gerealiseerd. Om als opstaller toch de inkomstenstroom op de zonnepaneleninstallatie te houden, moet er dan aan het openbare energienet worden geleverd. Derhalve wil de opstaller altijd toegang tot een EAN-aansluiting hebben of de EAN-aansluiting zelf kunnen aanleggen. Om die reden valt het recht tot deze aansluiting ook onder het opstalrecht. Dit artikel voorziet daarin.

Voor de notaris die belast is met het opstellen van een opstalakte is het van belang om te informeren naar de aanwezigheid van een EAN-aansluiting.

Daarnaast is het in het kader van de omvang en de bepaalbaarheid van het opstalrecht van belang om aan de akte een situatietekening, dan wel legplan, met daarop de aangegeven zonnepanelen- installatie te hechten.

Aard van het opstalrecht

Art. 8 bevestigt dat het de vestiging van een zelfstandig opstalrecht betreft.34 Dit is voor een opstaller van belang voor de financierbaarheid van de installatie.

De duur van het opstalrecht wordt eveneens in art. 8 geregeld. Uitgangspunt daarbij is een periode van zeventien jaar of meer. Deze periode is niet uit de lucht gegrepen. Indien er aan een producent een SDE+ is toegekend, kent deze voor de categorie ‘zon-PV’ een maximale duur van vijftien jaar.35 Daarnaast kent de SDE+ een zogenaamd ‘banking year’; kortgezegd komt het erop neer dat indien in enig jaar niet de volledige subsidie kan worden benut door onderproductie, dit deel, indien dit in enig jaar niet kan worden ingelopen, in een extra jaar aan het einde van de subsidieperiode kan worden ingezet.36 Zo komen we op zestien jaar. Daarnaast moet er ook rekening worden gehouden met de periode tussen het ondertekenen van de akte en het daadwerkelijk aanleggen van de installatie. Die termijn is geschat op één jaar. Om die reden is gekozen voor een termijn van zeventien jaar. Een kortere termijn dient daarom ook in oranje letters aangegeven te worden, omdat dan mogelijk niet de volledige SDE+ benut wordt.

Men moet zich realiseren dat de waarde van een zonnepaneleninstallatie niet zozeer berust op de waarde van de installatie als zodanig (deze neemt heel snel af), maar in de constante inkomstenstroom die de installatie gedurende het opstalrecht genereert door de productie van elektriciteit en de aanvullende subsidie. De zonnepanelenexploitant heeft dus belang bij een langdurig contract. De geschatte levensverwachting waarin een zonnepaneel elektriciteit oplevert is tussen de 25 en 30 jaar. Nadat de panelen zijn geplaatst, kost de zonnepaneleninstallatie bijna niets meer, maar levert dus nog wel inkomsten op. Vandaar dat een langere termijn mogelijk is. Voor de kenbaarheid naar derden is het van belang om een duidelijke ingangsdatum en een daarmee samenhangende einddatum vast te leggen, zonder dat dit afhankelijk is van nadere afspraken tussen partijen of het moment van ingebruikname van de zonnepaneleninstallatie. Met slechts de akte in de hand moet dus voor een derde duidelijk zijn wanneer het opstalrecht in werking is getreden en, indien voor een bepaalde tijd gevestigd, wanneer het eindigt. Door de inschrijving van een vaste datum in de openbare registers heeft deze bepaling ook altijd derdenwerking. De banken hebben nadrukkelijk aangegeven een opstalrecht zonder vaste begin- en einddatum niet zomaar te zullen financieren of daarop een rangwisseling toe te passen, mede gezien de problemen omtrent derdenwerking.

Retributie

Art. 9 maakt melding van de mogelijke vergoeding die de opstaller aan de eigenaar verschuldigd is voor het opstalrecht, de retributie.37 De omvang van de retributie is bepalend voor de hoogte van de verschuldigde overdrachtsbelasting op grond van art. 9 Wet op de Belastingen van Rechtsverkeer. Indien geen retributie wordt overeengekomen zal in de fiscale paragraaf bij een andere waardebepaling aansluiting moeten worden gezocht.

Het is ook mogelijk in plaats van een periodieke retributie een koopsom ineens te voldoen. Dit is een in de praktijk weinig voorkomende situatie, omdat de zonnepanelenexploitant al een hoop voorfinancieringskosten heeft en de inkomsten van de zonnepanelenexploitant pas na ingebruikname gaan lopen. Daarbij vinden banken een betaling up-front van de gehele koopsom niet altijd aantrekkelijk. De hypotheekhouder onroerende zaak ziet met het recht van opstal een bepaalde waardevermindering van het gebouw ontstaan. Dit kan worden gecompenseerd met een jaarlijkse retributie. Indien de vergoeding echter in één keer wordt voldaan en deze niet wordt gebruikt ter aflossing van de lening, ziet de financier van het gebouw zijn zekerheden in waarde verminderen zonder daarvoor iets in de plaats te krijgen.

Bestemming en duurzaamheidslabels

In art. 10 wordt de bestemming en het gebruik van de opstallen aangegeven. Er kan bepaald worden dat de gebruikers van het gebouw een voorkeursrecht hebben op de met de zonnepaneleninstallatie opgewekte stroom. Daartoe zullen zij dan een power purchase agreement sluiten. Daarnaast kunnen keuzes gemaakt worden ten aanzien van de afname van de met de zonnepaneleninstallatie geproduceerde energie. Ook de gerechtigdheid tot de met de geproduceerde energie samenhangende garanties van oorsprong kan hier worden uitgewerkt. Een Garantie van Oorsprong is een digitaal certificaat waarmee bewezen kan worden waar en op welke

wijze de groene stroom is opgewekt. 1.000 kWh elektriciteit is goed voor één Garantie van Oorsprong. Een Garantie van |Oorsprong garandeert dat de stroom in Europa duurzaam is opgewekt. Een Garantie van Oorsprong is een verhandelbaar certificaat en heeft daarmee waarde.

EPC

Daarnaast kan als optie expliciet worden opgenomen dat de eigenaar in het kader van de energieprestatie van het gebouw belang heeft bij de afname van de door de opstallen opgewekte elektriciteit. Hierdoor kan een labelstap worden gemaakt. Het Bouwbesluit stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwe woningen en utiliteitsgebouwen. Dit wordt vormgegeven in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) en verder weergegeven in het energielabel.38 Per 1 januari 2020 zullen de EPC-eisen vervangen worden door de invoering van de eisen voor ‘bijna energie neutrale gebouwen’ (BENG). Verder worden de eisen voor energielabels aangepast. Voor kantoorgebouwen geldt per 1 januari 2023 dat zij minimaal een C-label moeten hebben.39 Art. 5.11 van het Bouwbesluit 2012 bepaalt dat het vanaf 1 januari 2023 verboden is om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter. Wat onder een kantoorgebouw moet worden volstaan, staat nader uitgewerkt in art. 5.11 Bouwbesluit 2012. De verwachting is zelfs dat alle kantoorgebouwen in 2030 gemiddeld een A-label moeten hebben. Daarnaast zijn er al banken die niet langer een financiering verstrekken voor commercieel vastgoed, als ze niet minimaal over een C-label beschikken.

Het is dus voor gebouweigenaren van groot belang om te zorgen dat hun gebouw een verbeterd energielabel krijgt, indien het betreffende gebouw thans een energielabel van minder dan C heeft. Het plaatsen van zonnepanelen is daarbij een relatief simpele en goedkope oplossing.

Onderhoud

De opstaller dient de opstallen te onderhouden en schoon te houden. Hij moet daarvoor toegang krijgen tot de opstallen. Uiteraard is het voor eigenaar van belang dat het dak goed onderhouden wordt en dat het installeren van de zonnepanelen geen schade aan het dak met zich brengt. Indien de zonnepanelen op een zodanige wijze geïnstalleerd worden dat deze niet zonder schade aan het dak kunnen worden verwijderd, dienen er aanvullende afspraken gemaakt te worden over het herstel van het dak bij het einde van het opstalrecht.

De akte geeft keuzes voor wiens rekening en risico het onderhoud komt. Beide partijen dienen daarvoor toegang te hebben tot het Dak. Het kan zijn dat de bestemming van het gebouw bepaalde veiligheidsvoorschriften met zich brengt. De opstaller dient zich daar dan aan te houden. Partijen kunnen hier ook nadere afspraken over maken. Het uitgangspunt is dat opstaller geen toegang heeft tot de binnenkant van het gebouw. Mocht het gebouw verhuurd worden en de opstaller via de binnenkant van het gebouw dienen te gaan om bij de installatie te komen, dan zal de opstaller ook met de huurder nadere afspraken moeten maken. Uiteraard is het mogelijk om dergelijke afspraken onderdeel te maken van het opstalrecht. Een zittende huurder zal dan echter wel moeten instemmen met deze afspraken, zijn bestaande recht dient immers gerespecteerd te worden. Dit kan door de huurder mee te laten tekenen bij de akte.

Wijze van gebruik dak en omliggend dak en terrein

De eigenaar heeft ook een aantal verplichtingen die in art. 12 naar voren komen. Hij verbindt zich er onder meer toe dat hij geen andere bouwwerken op het dak zal realiseren die het rendement van de zonnepaneleninstallatie verminderen. Deze verplichting zal ook door een huurder moeten worden gerespecteerd.

Het kan natuurlijk zo zijn dat na verloop van tijd de eigenaar toch een deel van het dak wenst te gebruiken, bijvoorbeeld voor het plaatsen van andere installaties of het gebouw wil verbouwen en uitbreiden met een nieuwe verdieping. Dit kan betekenen dat de zonnepaneleninstallatie deels verplaatst dan wel verwijderd moet worden. Het verplaatsen van de installatie betekent dat de installatie enige tijd geen elektriciteit opwekt, en dat de zonnepanelenexploitant derhalve inkomsten misloopt. Art. 13 bevat een regeling voor de met de verplaatsing casu quo verwijdering samenhangende kosten en werkzaamheden alsmede voor de gederfde inkomsten die met een verplaatsing casu quo verwijdering samenhangen. Voor wat betreft noodzakelijk onderhoud dat bij het aangaan van het opstalrecht niet bekend was, is er een keuze in de modelakte opgenomen hoe met dit risico omgegaan kan worden.

Verzekering

De opstaller zal voor de installatie een verzekering moeten afsluiten die de zonnepaneleninstallatie en de wettelijke aansprakelijkheid verzekert. Deze verzekering dient zodanig te zijn dat ook de eigenaar schadeloos wordt gesteld. Deze verplichting geldt omgekeerd ook voor de eigenaar. Deze eisen zijn mede van belang voor de hypothecaire financiers van beide partijen. Bij het passeren van de akte moet dit geregeld zijn.

Overdraagbaarheid opstalrecht

Art. 15 geeft een opsomming van de handelingen waarvoor opstaller expliciet toestemming nodig heeft van eigenaar. Dit zijn onder meer overdracht van het opstalrecht, het vestigen van beperkte rechten of het splitsen in appartementsrechten. Daarnaast is de eigenaar bevoegd om voorwaarden aan de toestemming te verbinden. Op deze wijze kan hij grip houden op de personen aan wie een recht wordt gegeven. Deze bepaling heeft goederenrechtelijk effect, met dien verstande dat het een openbare verkoop krachtens de wet nimmer belemmert.40 Dit artikel kan voor de opstaller zeer beperkend zijn, omdat overdracht hierdoor onmogelijk wordt. Aan de andere kant vindt de eigenaar (en diens financier) het heel belangrijk te weten wie er gebruik maakt van het Dak. De eigenaar mag de voor de overdracht van het opstalrecht vereiste toestemming niet op onredelijke gronden onthouden. Aan die gronden kunnen in de akte nadere voorwaarden worden gesteld.

Indien de opstaller een aparte B.V. is, moet men zich realiseren dat een overdracht van de aandelen van de B.V. leidt tot een indirecte en economische overdracht van het opstalrecht, zonder dat er juridisch sprake is van een overdracht.41 Indien de eigenaar dit niet wenselijk vindt zal moeten worden overeengekomen dat wijziging van de zeggenschap of economische gerechtigdheid in obligatoire zin niet is toegestaan zonder instemming van de eigenaar. Er wordt verschillend gedacht of in de opstalakte kan worden bepaald dat de eigenaar een opzeggingsgrond heeft indien deze wijziging zich voordoet. De opzeggingsgronden in geval van verzuim van de opstaller zijn immers limitatief in de wet bepaald en bedoelde wijziging is niet in de wet opgenomen. 42 Wij zijn van mening dat een dergelijke wijziging ontstaat buiten het handelen van opstaller zelf. De wijziging geschiedt immers door handelen van diens -indirecte- aandeelhouder en niet door een handelen van opstaller zelf, derhalve is er geen sprake van verzuim door de opstalhouder maar een specifieke omstandigheid. Het opnemen van een opzeggingsgrond is in dat geval naar onze mening dus mogelijk.

Einde van het opstalrecht

In art. 16 staat omschreven op welke wijze het opstalrecht kan eindigen. De wijzen waarop een opstalrecht kan eindigen, zijn in de wet limitatief omschreven.43

De opzeggingsgronden en termijnen worden ook in de wet geregeld. Opzegging door de eigenaar in geval van tekortkoming door de opstaller is zelfs dwingendrechtelijk limitatief beperkt.44 Over de opzeggingsgronden en de termijn waartegen kan worden opgezegd bestaat discussie.45 Krachtens de wet is opzegging door de eigenaar slechts mogelijk in het geval van niet-nakoming door de opstaller met inachtneming van een termijn van één jaar. De vraag dringt zich op in hoeverre een eigenaar op andere gronden kan opzeggen en in hoeverre hiervan in obligatoire zin kan worden afgeweken.46 Het is dan ook niet verrassend dat juist omtrent de opzeggingsgronden een modernisering van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek wordt voorgesteld.47

In de modelakte wordt opzegging met een termijn van één maand genoemd, waarbij in de toelichting op de modelakte verwezen wordt naar de wettelijke beperkingen in geval van wanprestatie.

Wat opvalt in de modelakte is dat de eigenaar slechts bevoegd is het opstalrecht op te zeggen in geval van niet nakoming of het niet betalen van de retributie.

Veel eigenaren vinden het vestigen van een opstalrecht op hun eigendom bezwaarlijk, omdat bij onverwachte omstandigheden er geen mogelijkheid is om het opstalrecht te beëindigen. Bepaald kan worden om ook andere beëindigingsgronden op te nemen, doch tegen een vooraf bepaald vergoedingsrecht voor de Opstallen.

Zoals al eerder aangegeven zit de waarde van het opstalrecht niet zozeer in de te plaatsen zonnepaneleninstallatie, als wel in de periode dat de installatie op een dak mag liggen en de opstaller daarmee een gegarandeerde inkomensstroom heeft voor die periode. Indien de opstaller voor dit verlies aan kasstroom wordt gecompenseerd, leidt de opstaller geen schade en heeft de eigenaar een noodrem die in noodsituaties kan worden gebruikt om toch van het opstalrecht af te komen.

Vanwege de voortdurende kasstroom heeft een opstaller eigenlijk geen belang bij het kunnen opzeggen van het opstalrecht. Toch is een optie hiertoe, op verzoek van de financier van het opstalrecht, nadrukkelijk opgenomen. Uit het opstalrecht vloeien immers ook verplichtingen voor de opstaller voort. Indien deze hoger zijn dan de opbrengsten, kan met deze optie worden bepaald dat opstaller het opstalrecht kan beëindigen.

Opzeggingsgronden en de daarmee samenhangende vergoedings- en wegnemingsrechten hebben goederenrechtelijk effect en bieden daardoor zowel de eigenaar, de opstaller als beide financiers enorm veel zekerheid.

Hypotheekhouder opstalrecht en einde

Als het opstalrecht belast is met een hypotheekrecht, zal de hypotheekhouder er belang bij hebben om te weten dat en hoe een opstalrecht kan worden opgezegd. Vandaar dat er een derdenbeding is opgenomen waarin de eigenaar jegens elke hypotheekhouder van het opstalrecht een verplichting aangaat. Indien de eigenaar het opstalrecht opzegt moeten daarbij de rechten van de hypotheekhouder onroerende zaak worden gerespecteerd.

  1. Wegneemrecht en plicht/vergoedingsrecht

Juist bij het einde van het opstalrecht is het van belang om de rechten en plichten van eigenaar en opstaller en, daarvan afgeleid, hun financiers vast te leggen. Het betreft dan het wegneemrecht, de wegneemplicht en het vergoedingsrecht. De wet voorziet in een regeling, maar zolang er geen sprake is van een bestemming woningbouw, zoals bij zonnepanelen, kan hiervan worden afgeweken.48 Het is logisch om een afwijkende regeling op te nemen.

Daarbij spelen een aantal vragen een rol:

  1. Heeft de opstaller het recht om de zonnepaneleninstallatie te verwijderen?
  2. Heeft de eigenaar het recht om verwijdering te vorderen?
  3. Heeft de opstaller recht op een vergoeding van de waarde van de zonnepaneleninstallatie?

Vaak wordt de eigenaar een optie geboden. De eigenaar kan kiezen tussen:

  • betaling van een vergoedingsrecht waarna de zonnepaneleninstallatie van hem is en niet mag worden weggenomen; of
  • geen vergoedingsrecht betalen waarna de opstaller de zonnepaneleninstallatie mag wegnemen.

Er zijn natuurlijk alternatieven:

  • opstaller heeft wel een wegneemrecht maar geen wegneemplicht;
  • eigenaar heeft het recht verwijdering te vorderen; mocht in de toekomst blijken dat een zonnepaneleninstallatie net als asbest anno 2019 een zware kostenpost is, dan komt het wegnemen daarvan voor rekening en risico van opstaller;
  • eigenaar heeft een vergoedingsplicht (en de opstaller een vergoedingsrecht) voor de waarde van de zonnepaneleninstallatie; eigenaar is dan verplicht te betalen voor de zonnepaneleninstallatie dus mag deze niet door de opstaller worden weggenomen.

Bij een vergoedingsrecht voor de opstaller tegen een vooraf vastgesteld bedrag komt de regeling omtrent huurkoop van onroerende zaken aan de orde.49 In zijn algemeenheid willen wij wijzen op deze wet die ook van toepassing kan zijn bij een samenstel aan overeenkomsten en zakelijke rechten. Er is sprake van huurkoop van een onroerende zaak als krachtens een samenstel van overeenkomsten de koopprijs voor een onroerende zaak wordt betaald in termijnen na aflevering. Om een voorbeeld te noemen: de eigenaar en/of de huurder betaalt een vaste vergoeding aan de opstaller voor het gebruik van de zonnepanelen en neemt ook het risico van de zonnepanelen over. Het gebruik van het dak en de koopsom van de zonnepanelen wordt versleuteld in de huurprijs.

Indien dit wordt gecombineerd met een regeling dat de eigenaar aan het eind van het recht van opstal verplicht een vast vergoedingsrecht betaalt, is de koopsom van de zonnepanelen versleuteld in de huurprijs. Er is dan sprake van huurkoop. Dit wordt niet anders indien aan het einde van het opstalrecht eigenaar een recht van koop van de zonnepanelen heeft voor een symbolische prijs, bijvoorbeeld één euro.

Voorbeeld

Een eigenaar verleent een recht van opstal voor 17 jaar. De eigenaar sluit ook een power purchase agreement en betaalt voor de afgenomen stroom € 0,15 per kWh. Na het einde van het recht van opstal heeft de opstaller geen wegneemrecht maar een vergoedingsrecht van € 1,00, eigenaar neemt dan de zonnepaneleninstallatie over voor € 1,00.

In dit voorbeeld is de koopsom van de zonnepanelen versleuteld in de afgenomen stroom (net als bij een abonnement voor een mobiele telefoon). Hierdoor kan er sprake zijn van huurkoop, waardoor alle verplichtingen van boek 7 afdeling 2 Burgerlijk Wetboek gelden. Hoewel het model in deze optie voorziet in art. 19.2 voldoet de rest van de akte niet aan de huurkoopregeling.50 Zolang er geen power purchase agreement wordt gesloten is het opnemen van de verplichte gegevens uit afdeling 2 t niet verplicht, anders wel.

De zonnepaneleninstallatie heeft ook na zeventien jaar nog een waarde zolang deze op het dak kan blijven liggen. Immers, de zonnepaneleninstallatie met een geschatte levensduur van 25 jaar wekt dan nog steeds elektriciteit op. Als de zonnepaneleninstallatie moet worden verwijderd, leveren de losse zonnepanelen waarschijnlijk niet veel op. Het is de verwachting dat over zeventien jaar nieuwe zonnepanelen een veel hoger rendement zullen hebben met een lagere kostprijs. De kosten van het wegnemen zijn dan waarschijnlijk hoger dan de verkoopopbrengst van de losse zonnepanelen.

Er is geen sprake van huurkoop indien in de akte wordt bepaald dat opstaller een wegneemrecht heeft, tenzij eigenaar de opstaller een vergoedingsrecht betaalt gelijk aan de waarde van de zonnepaneleninstallatie nadat deze is weggenomen verminderd met de kosten van de wegneming (welk vergoedingsrecht nooit negatief zal zijn). Of eigenaar gerechtigd wordt tot de zonnepaneleninstallatie is immers maar de vraag en het bedrag staat ook niet vast. De verwachting is dat de koopsom dan gelijk is aan nul.

Verwijdert opstaller de zonnepaneleninstallatie dan moeten het gebouw en de onroerende zaak in de oude toestand worden teruggebracht.

Kettingbeding

Uit het Haven Zwartewaal arrest blijkt dat niet alle bepalingen in een opstalakte ook bepalingen van opstal zijn en daarmee goederenrechtelijke werking krijgen.51 Bepalingen van opstal hebben goederenrechtelijk effect. Deze bepalingen gaan dus van rechtswege mee over op de rechtsopvolgers van eigenaar respectievelijk opstaller. Het is goed mogelijk dat ook contractuele bepalingen zonder goederenrechtelijk effect in deze akte zijn opgenomen. Om ervoor te zorgen dat deze contractuele rechten en verplichtingen (voor zover aanwezig) overgaan op rechtsopvolgers wordt dit kettingbeding opgenomen.

Informatie hypotheekhouder opstalrecht

Art. 18 geeft nadere invulling aan de verhouding tussen de eigenaar en de financier van opstaller. Indien de opstaller bijvoorbeeld in verzuim is de retributie over één jaar te betalen, zal de eigenaar de hypotheekhouder opstalrecht hierover informeren. Ook zal de eigenaar de hypotheekhouder van het opstalrecht informeren als hij van plan is het opstalrecht op te zeggen. De hypotheekhouder opstalrecht kan dan de verplichtingen waarin de opstaller te kort is geschoten, nakomen. Op die manier kan de hypotheekhouder opstalrecht haar onderpand veiligstellen. Zij heeft daarnaast de

bevoegdheid om in dat kader het opstalrecht aan een derde door haar aan te dragen partij over te dragen. De eigenaar zal daar dan zijn toestemming voor verlenen.

Rangwisseling/fiscaliteit en Varia

De rangwisseling

Omdat de rangorde van beperkte rechten op een registergoed wordt bepaald door het tijdstip van inschrijving heeft de eerdere hypotheekhouder onroerende zaak een hoger recht op het registergoed dan de opstalhouder.52 Bij openbare verkoop kan deze hypotheekhouder de onroerende zaak openbaar verkopen zonder rekening te houden met het gevestigde opstalrecht. Vandaar dat een rangwisseling moet plaatsvinden. Hiervoor dient de hypotheekhouder onroerende zaak medewerking te verlenen. Dit kan zij doen door medeondertekening van de opstalakte, danwel door een losse verklaring van de hypotheekhouder onroerende zaak. Het opstalrecht komt daarmee in rang voor het hypotheekrecht van de hypotheekhouder onroerende zaak. De opstalakte dient ter vestiging van het opstalrecht te worden ingeschreven in register hypotheken 4 en voor de rangwisseling in register hypotheken 3.

Fiscale bepaling (E)

De fiscale vraag bij de vestiging van een opstalrecht is ingewikkeld, maar voor het notariaat van belang. Even een paar uitgangspunten. Wij hebben tweemaal een inspecteur omzetbelasting verzocht om een dak waarop een zonnepaneleninstallatie wordt gebouwd te mogen beschouwen als een bouwterrein. Er wordt immers een nieuwe, in het economisch verkeer zelfstandige, zaak gecreëerd. Er zou dan een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting op grond van art. 15 lid 1 onder a WBR kunnen bestaan. Beide inspecteurs wezen dit verzoek af, omdat geen sprake was van bouwterrein omdat een onbebouwd dak geen onbebouwde grond is.53 Het plaatsen van grondgebonden zonnepanelen kwalificeert wel als een voor de omzetbelasting belastbaar feit, waardoor een beroep op de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van art. 15 lid 1 onder a WBR kan worden gedaan. De vestiging van een opstalrecht voor een zonnepaneleninstallatie op een dak wordt dus fiscaal anders behandeld dan de vestiging van een opstalrecht op grond. Deze fiscale ongelijkheid kan de realisatie van zonnepanelen op daken remmen, aangezien de opstaller met overdrachtsbelasting te maken krijgt. Deze overdrachtsbelasting is een kostenpost waar de opstaller niets mee kan. Vandaar dat wij ervoor pleiten om voor opstalrechten die recht geven op een zonnepaneleninstallatie een aparte vrijstelling in de wet op te nemen.

Ook kan er sprake zijn van met omzetbelasting belaste verhuur. Voor verdere behandeling daaromtrent wordt verwezen naar de bijdrage van Van der Paardt en Beijk in dit preadvies.

Als er overdrachtsbelasting verschuldigd is, is de vraag wat de grondslag dan is. Deze is vanzelfsprekend de tegenprestatie of de waarde economisch verkeer.54 Indien de tegenprestatie is versleuteld in een power purchase agreement wordt het lastig om de tegenprestatie te beoordelen. Als houvast kan de waarde van het dak in het economisch verkeer dienen. De vraag is wat een dak waard is. Indien zonnepanelen worden geplaatst hanteren wij een minimumwaarde van € 5,- per zonnepaneel. Ofwel 6% daarover is € 0,30 overdrachtsbelasting.

Templates

De art. 24 tot en met 30 omvatten standaardbepalingen. Art. 25 verdient nog wel enige aandacht.

Toegangsprotocollen, afspraken tussen eigenaar opstaller en huurders omtrent gebruik en overige aangelegenheden die samenhangen met het recht van opstal worden hier niet genoemd. Gemeld wordt dat deze akte alle bepalingen omvat (behoudens een eventuele power purchase agreement). Deze bepaling is opgenomen ter bescherming van de financiers. Zij willen niet geconfronteerd worden met bepalingen in nadere overeenkomsten waaraan zij gebonden zijn en die zij niet kennen. Het aanhechten van deze bepalingen is als optie geboden maar de financiers zullen alsdan deze gehele overeenkomst moeten doornemen met alle kosten van dien. Vandaar dat in de omschrijving is opgenomen dat deze akte alle overeenkomsten omtrent het recht van opstal omvat. Andere overeenkomsten kunnen er best zijn, maar deze hebben geen goederenrechtelijk effect en worden ook niet krachtens het kettingbeding van art. 20 opgelegd. Ofwel, de financiers kunnen ervan uitgaan dat zij zelf niet gebonden zijn aan bepalingen uit aanvullende overeenkomsten en hoeven deze dan ook niet te beoordelen. Dit bevordert de efficiëntie en beperkt de kosten voor het vestigen van een opstalrecht.

Slot

Ter afsluiting wordt nog opgemerkt dat er op dit moment ook gewerkt wordt aan een modelakte voor ondererfpacht. Deze opstalakte zal nog worden geëvalueerd en waar nodig aangepast om aan te laten sluiten op de noden van de praktijk. De modelakte voorziet in een behoefte en maakt het in ieder geval een stuk makkelijker voor alle partijen. Daardoor is het een stuk sneller en goedkoper om zonnepanelen op het dak van een ander te ontwikkelen. Dit zal ongetwijfeld een positieve stimulans geven in de verduurzaming van de maatschappij. Als wenk aan de overheid herhalen wij het pleidooi om voor opstalrechten die recht geven op een zonnepaneleninstallatie een aparte vrijstelling in de Wet op belastingen van rechtsverkeer te nemen.

Het is ook goed dat de KNB dit soort brede maatschappelijke initiatieven ondersteunt. Daarmee levert de KNB, tezamen met de overige betrokken, een belangrijke bijdrage aan de verduurzaming en vervult zij een rol in het maatschappelijk verkeer die van haar mag worden verwacht. Wij kijken dan ook vol tevredenheid terug op de bijdrage die wij aan dit proces mochten leveren.

Aangehaalde literatuur Van den Berg 2019

J. van den Berg, ‘Elektriciteitsnetwerk kan stroom uit lokale groene projecten niet aan’, Volkskrant 11 januari 2019.

Berger & Kremer 2017

K.L.G. Berger, en W.L.J. Kremer, ‘Zonnepanelen: stimuleringsmaatregelen en verhuurscenario’s’, BR 2017/19.

Van der Planck 2016

P.J. van der Plank, “Natrekking door onroerende zaken’, O&R 2016/3.3, nr. 94. Van de Wiel & Odink 2018

C.P.M. van de Wiel en M.E. Odink, ‘Het voorkomen van de ongewenste gevolgen van natrekking’, Bb 2018/ 85.

Vonck 2013

F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht (diss. Groningen), Den Haag: BJu 2013, p. 235 e.v.

Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5 2017

F.H.J. Mijnssen, A.A. van Velten, S.E. Bartels, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlandse Burgerlijk recht 5. Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Kluwer 2017

Vonck 2019

F.J. Vonck, ‘Een verbeterde opzeggingsregeling voor erfpacht’, WPNR 2019/7227

1 Beiden verbonden als (kandidaat) notaris aan OLENZ Notarissen te Veenendaal en namens de KNB betrokken geweest bij de totstandkoming van de modelakte.

2 Ter vergelijking, de wereldbevolking wordt geschat:

  • 10.000 jaar voor christus op 1 miljoen;
  • Rond het jaar 0 op ongeveer 200 tot 600 miljoen Rond 1800 op 1 miljard
  • Rond 1900 op 1,5 miljard
  • Rond 2000 op 6 miljard

Thans, 2019, op 7,5 miljard (bron www.sciantas.nl).

3 https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/duurzame-energie-opwekken

4 Onderzoeksrapport Dutch New Energy research via https://www.nu.nl/economie/5714229/zonne-energie-maakt- enorme-groei-door-in-nederland.html.

5 J. van den Berg, ‘Elektriciteitsnetwerk kan stroom uit lokale groene projecten niet aan’, Volkskrant 11 januari 2019

6 J. van den Berg, ‘Elektriciteitsnetwerk kan stroom uit lokale groene projecten niet aan’, Volkskrant 11 januari 2019.

7 KWh is de eenheid die de hoeveelheid gebruikte elektriciteit aangeeft. Dit kan echter ook in Joules gebeuren.

8 Tot een afname van 10.000 kWh per jaar.

9 Energieverbruik tussen:

  • zone 2 10.001 – 50.000 kWh € 0,05337 belasting en een opslag van € 0,0278;
  • zone 3: 50.001 – 10.000.000 kWh € 0,01421 belasting en opslag van € 0,0074;
  • zone 4: > 10.000.001 kWh zakelijk gebruik € 0,00058 belasting en een opslag van € 0,0003. Voor tuinbouw zijn weer andere tarieven van toepassing.

10 Een begrensd aantal kleine bedrijven kan ook lid zijn van een postcoderooscoöperatie.

11 De Regeling Verlaagd Tarief komt voort uit het Energieakkoord dat in 2013 is gesloten en is op 1 januari 2014 in werking getreden. Voor nadere toelichting op de regeling verwijzen we naar www.hieropgewekt.nl/kennisdossiers/postcoderoosregeling-regeling-in-het-kort

12 Kamerstukken II 2019/296, nr. 31239, (Brief van de Minister van Economische zaken en Klimaat). 13 https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/duurzame-energie-opwekken/zonne- energie/zonnestroom/zonnestroom.

14 KWp is de afkorting van Kilowattpiek. Kilowattpiek is de maximale opbrengst van een installatie bij een wolkeloze dag. Er zijn tabellen waarbij afhankelijk van de locatie de gemiddelde zonopbrengst per jaar bekend is. Door deze uitkomst te vermenigvuldigen met de Kilowattpiek is het verwachte rendement te berekenen.

15 K.L.G. Berger, en W.L.J. Kremer, ‘Zonnepanelen: stimuleringsmaatregelen en verhuurscenario’s’, BR 2017/19.

16 Voor meer informatie over de hoogte van de SDE+ verwijzen wij graag naar www.rvo.nl.

17 Mocht het zonnepaneel wel op eenvoudige wijze verwijderd kunnen worden zonder dat de verwijdering schade aan de zaak met zich meebrengt, dan zal zij op grond van de verkeersopvatting van art. 3:4 lid 1 BW bestanddeel van een gebouw zijn, nu het dak en de panelen in constructief opzicht op elkaar zijn afgestemd, zie ook P.J. van der Plank, “Natrekking door onroerende zaken’, O&R 2016/3.3, nr. 94.

18 HR 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, NJ 1998/97 (Portacabin).

19 HR 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA0813, BNB 2013/248 (WKK) en HR 13 mei 2005.

ECLI:NL:HR:AT5469, BNB 2005/211 (Grondreinigingsinstallatie).

20 Hof Amsterdam 26 juni 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2113, RVR 2019/10.

21 Hof Arnhem-Leeuwarden 17 april 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:3558, Bb 2019/270 en Rb Gelderland, 28 juni 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:3469, Bb 2016/357.

22 Rb Gelderland 21 november 2016, ECLI:NL:RBGEL:2016:6317, V-N 2017/8.1.4.

23 Rb Noord-Holland 20 december 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:11385, RI 2018/32.

24 C.P.M. van de Wiel en M.E. Odink, ‘Het voorkomen van de ongewenste gevolgen van natrekking’, Bb 2018/ 85.

25 HR 12 november 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1428, NJ 2005/24 (Gardenier/Trudo).

26 Art. 3:264 BW.

27 Art. 3:228 BW.

28 Art 9 Wet op belastingen van rechtsverkeer.

29 Zie hiervoor 5.1 van deze bijdrage.

30Meestal betreft het een huurder, zodat we hierna over een huurder spreken. Het kan natuurlijk ook een andere gebruiker zijn.

31 HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831, NJ 2015/479 (Novitaris).

32 Denk daarbij ook aan schroefgaten die achterblijven indien de zonnepanelen worden verwijderd.

33 Gesloten Distributie Systeem. Indien iemand beschikt over het eigendom van een net moet voordat net een netbeheerder worden aangewezen. Wanneer een net voldoet aan een aantal eisen is er wellicht sprake van een Gesloten distributiesysteem (GDS). In dat geval kan er ontheffing worden aangevraagd van de plicht om een netbeheerder aan te wijzen.

34 Als bedoeld in art. 5:101 lid 2 BW. Dit in tegenstelling tot een afhankelijk recht van opstal dat afhankelijk is van een ander zakelijk recht.

35 https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/stimulering-duurzame-energieproductie/categorieABn/zon-sd

36 https://www.rvo.nl/subsidies-regelingen/stimulering-duurzame-energieproductie/aanvragen-sde/berekening-sde.

37 Art. 5:101 lid 3 BW.

38 www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/wetten-en-regels

39 Stb. 2018, nr.0000318296.

40 Art. 5:91 BW.

41 Dit kan uiteraard ook een naamloze vennootschap zijn.

42 Art. 3:87 BW.

43 Art. 3:81 lid 2 BW.

44 Ar. 5:87 en art.5:88 BW juncto art.5:104 BW.

45 F.J. Vonck, De flexibiliteit van het recht van erfpacht (diss. Groningen), Den Haag: BJu 2013, p. 235 e.v.

46 F.H.J. Mijnssen, A.A. van Velten, S.E. Bartels, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlandse Burgerlijk recht 5. Zakenrecht. Eigendom en beperkte rechten, Deventer: Kluwer 2017/216, 220, 239 en KNB Preadviezen 2016 Boek 5 BW van de Toekomst, Den Haag: Sdu: p. 339 e.v.

47 F.J. Vonck, ‘Een verbeterde opzeggingsregeling voor erfpacht’, WPNR 2019/7227, p. 147 e.v.

48 Art. 5:99 lid 1 BW en Art. 5:99 lid 2 BW.

49 Boek 7 BW Afdeling 2. art. 7:101 BW e.v.

50 In geval van huurkoop dient op grond van art. 7:102 BW de rentecomponent en wijze van aflossing opgenomen te worden.

51 HR 11 maart 1981, NJ 1982/76.

2 Art. 3:21 BW.

53 Art. 11 Wet op de omzetbelasting 1968.

54 Art. 9 Wet op Belastingen van Rechtsverkeer.

Verduurzaming in de notariële praktijk

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin

Investeren in zonnepanelen en de notaris

Een gedegen projectvoorbereiding is de basis voor een geslaagd zonne-energie project. Maar een zonnepanelen project is complex.

Opstalrechten

In Nederland is de eigenaar van grond ook eigenaar van alles wat op dat stuk grond is gebouwd. Dit heet natrekking. Dit geldt ook als er op een bestaand gebouw iets geïnstalleerd wordt. Hierbij kan gedacht worden aan zonnepanelen, een zendmast of een Warmte- en Koude installatie.

Olenz betrokken bij modelakte vestiging opstalrecht zonnepanelen

Olenz is namens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie betrokken geweest bij de totstandkoming van de modelakte voor het vestigen van opstalrechten voor zonnepanelen op bedrijfsdaken

Postcoderoos coöperatie

Per 1 januari 2014 is de nieuwe Regeling Verlaagd Tarief energiebelasting bij lokaal opgewekte energie.

Een vraag over Verduurzaming in de notariële praktijk?

Stel direct uw vraag.