In Nederland is de eigenaar van grond ook eigenaar van alles wat op dat stuk grond is gebouwd. Dit heet natrekking.
Dit geldt ook als er op een bestaand gebouw iets geïnstalleerd wordt. Hierbij kan gedacht worden aan zonnepanelen, een zendmast of een Warmte- en Koude installatie.
Indien een particulier op zijn eigen huis zonnepanelen plaatst is dit natuurlijk geen probleem, hij is immers eigenaar van het huis en daarmee van de zonnepanelen. Anders wordt het als een derde partij iets op de grond of op of in een gebouw van een derde wil plaatsen. Om te zorgen dat deze partij de eigendom van de installatie houdt kan er een scheiding in de eigendom worden aangebracht door middel van het vestigen van een opstalrecht. Een voorbeeld: een partij wil zonnepanelen op een flatgebouw aanleggen, maar wil er wel voor zorgen dat de zonnepanelen altijd van hem blijven. De bewoners van het flatgebouw zullen de door de zonnecentrale gerealiseerde energie afnemen.
Door middel van het vestigen van een opstalrecht tot het hebben en houden van een zonnecentrale kan dit geregeld worden. De eigenaar van het flatgebouw wordt geen eigenaar van de zonnecentrale. Er wordt dus een scheiding gemaakt tussen de eigendom van de grond en hetgeen er op is gebouwd. Een bijkomend voordeel is dat de partij die de zonnecentrale aanlegt deze ook makkelijker kan financieren. Op een zelfstandig opstalrecht kan namelijk een hypotheekrecht worden gevestigd. Dit hypotheekrecht ziet dan slechts op het opstalrecht en niet op het bijbehorende gebouw. In de opstalakte worden de bevoegdheden van de opstalhouder vastgelegd, er kan worden bepaald dat de opstalhouder een vergoeding verschuldigd is voor het hebben en houden van het opstalrecht en er kan omschreven wat er met de opstallen gebeurd bij het einde van het opstalrecht. Zo kan de opstalhouder een wegneemrecht krijgen, zodat hij bij het einde van het opstalrecht de zonnecentrale kan wegnemen.
Daarnaast zal er in de regel ook een aanvullende overeenkomst worden gesloten tussen de opstalhouder en de eigenaar van het flatgebouw ten aanzien van de levering van de energie. In een dergelijke overeenkomst moet ook aandacht besteed worden aan de situatie dat de opstalhouder failliet verklaard wordt, zodat de levering van de energie gewaarborgd is. Naast de opstalakte met daarin de bepalingen voor het opstalrechten kunnen ook aanvullende erfdienstbaarheden gevestigd worden.
Bij het vestigen van een opstalrecht kan daarnaast overdrachtsbelasting verschuldigd zijn.
Wilt u meer weten over het vestigen van opstalrechten, neemt u dan contact op met mr. Moniek Wever.
