Eigenwoningperikelen: besluit of draagplichtovereenkomst?

Tijdens de behandeling van wetsvoorstel 33987 zijn een aantal kamervragen gesteld over het eigenwoningverleden voor de inkomstenbelasting van partners die samen een woning kopen.

De staatssecretaris heeft in een brief van 14 april 2017 antwoord gegeven op deze vragen. Hierbij is gesignaleerd dat er nadelige fiscale gevolgen zijn indien één van beide partners al een eigenwoningverleden heeft. Dit geldt voor gehuwden, geregistreerd partners en voor samenwoners. Voor gehuwden en geregistreerd partners geldt dit echter uitsluitend indien ten aanzien van het eigenwoningverleden geen boedelmenging heeft plaatsgevonden.   

De staatssecretaris heeft een oplossing voor dit probleem gegeven in een besluit van 30 januari 2018. Toepassing van het besluit zorgt ervoor dat de partners elkaars eigenwoningverleden gaan delen.

Een andere mogelijke oplossing is dat de partners een draagplichtovereenkomst sluiten, waarin zij vaststellen in welke verhouding zij intern draagplichtig zijn ten aanzien van de (hypothecaire)geldlening(en) die door hen is/zijn aangegaan ter verwerving en/of verbetering van de woning.

In dit artikel zal ik het bovenstaande nader toelichten en uitwerken. Steeds wordt uitgegaan van een situatie waarin partners gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, een woning in eigendom verkrijgen en gezamenlijk, op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid, de geldlening(en) aangaan.

1. Brief en besluit staatssecretaris

1.1 Brief staatssecretaris en voorbeeld

In de brief van 14 april 2017 heeft de staatssecretaris uiteengezet welke situatie kan ontstaan indien één van beide partners een eigenwoningverleden heeft. Ik werk dit hierna uit in een eigen voorbeeld.

Daan heeft een eigen woning verkocht waarvoor hij reeds vijf jaar aftrek van eigenwoningrente heeft genoten. Op de eigen woning rustte een eigenwoningschuld (EWS) van € 100.000. Bij de verkoop is een eigenwoningreserve (EWR) van € 50.000 gerealiseerd. Sophie heeft geen eigenwoningverleden.

Daan en Sophie zijn ongehuwd en niet geregistreerd partners en kopen samen (50/50) een woning voor een koopprijs van € 300.000, gefinancierd met een annuïteitenhypotheek van € 150.000, een aflossingsvrije hypotheek van € 100.000 en € 50.000 eigen vermogen (de EWR) van Daan. Zij hebben beiden een aandeel van 50% in de hypothecaire geldleningen.

Daan gebruikt zijn EWR van € 50.000 derhalve om een deel van de aankoop van de woning te financieren. Daan financiert hierdoor voor een deel de aankoop van de eigen woning van Sophie. Hierdoor ontstaat een vordering van € 25.000 van Daan op Sophie en een daarmee corresponderende schuld van Sophie aan Daan.

Voor Daan is het overgangsrecht van toepassing. Daan heeft een bestaande eigenwoningschuld (BEWS) van € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat en fiscaal de aflossingseis niet geldt.

Voor Sophie geldt dat alleen renteaftrek kan worden verkregen indien haar schuld voldoet aan de sinds 2013 geldende aflossingseis. De geldlening dient ten minste annuïtair te zijn en in maximaal 360 maanden volledig te worden afgelost.

Voor Daan geldt dat:

• zijn deel van de aankoopsom van de woning € 150.000 bedraagt;
• zijn EWR van € 50.000 hierop in mindering komt, zodat hij voor de aankoop van deze woning nog € 100.000 EWS in Box 1 kan aangaan;
• van zijn aandeel in de hypothecaire geldleningen van € 125.000 nog een bedrag van € 100.000 wordt aangemerkt als BEWS waarvoor hij nog 25 jaar recht heeft op renteaftrek;
• van zijn aandeel in de hypothecaire geldleningen van € 125.000 een gedeelte van € 25.000 in box 3 valt (vanwege zijn EWR);
• hij een vordering heeft op Sophie van € 25.000.

Voor Sophie geldt dat:

• haar deel van de aankoopsom van de woning € 150.000 bedraagt;
• van haar aandeel in de hypothecaire geldleningen van € 125.000 slechts € 75.000 wordt aangemerkt als EWS. Het aflossingsvrije deel van € 50.000 voldoet niet aan de voor haar geldende aflossingseis en valt in box 3;
• zij 30 jaar recht heeft op renteaftrek over haar aandeel in de annuïtaire geldlening van € 75.000;
• zij een schuld heeft aan Daan van € 25.000.

De staatssecretaris heeft in zijn voorbeeld aangegeven dat als de woning met een geheel annuïtaire geldlening zou worden gefinancierd, de uitwerking voor de partner met het eigenwoningverleden weliswaar niet anders zou zijn maar dat voor de partner zonder eigenwoningverleden de gehele geldlening van € 125.000 dan een EWS is waarvoor deze partner 30 jaar recht heeft op renteaftrek.

De ongewenste gevolgen van het bovenstaande zijn:

• door de toepassing van de bijleenregeling zullen de partners de EWR van één van hen volledig willen inzetten voor de financiering van de gezamenlijke woning. Zouden zij dit niet doen, dan zou een gedeelte van de lening ter grootte van het niet ingezette gedeelte van de EWR niet aftrekbaar zijn. Als gevolg van het bovenstaande wordt echter alsnog een deel van de schuld niet als EWS aangemerkt waardoor dat gedeelte van de schuld in Box 3 valt en de verschuldigde rente niet aftrekbaar is;
• een onder het overgangsrecht vallende BEWS van één van de partners kan niet volledig worden voortgezet doordat de partner die niet onder het overgangsrecht valt, aan de aflossingseis moet voldoen.

1.2 Besluit staatssecretaris

De staatssecretaris geeft aan dat uit zijn brief van 14 april 2017 naar voren kwam dat de EWR en de wijze van toerekening van het overige eigenwoningverleden niet in alle situaties tot een gewenste uitkomst leidt. De staatsecretaris acht het ongewenst dat partners waarvan ten minste één voorafgaand aan de gezamenlijke aankoop van de eigen woning een eigenwoningverleden heeft, worden geconfronteerd met een niet-beoogde beperking van de renteaftrek.

De beoogde werking van de eigenwoningregeling en de uitvoerbaarheid door de Belastingdienst zijn belangrijke uitgangspunten bij de maatregelen in het besluit. Mede om die reden is er in het besluit voor gekozen om aan te sluiten bij de regeling die nu al geldt voor onder meer boedelmenging. Dit heeft tot gevolg dat de niet gewenste uitkomsten worden voorkomen, maar betekent ook dat de toepassing van de goedkeuring leidt tot overheveling van de helft van het eigenwoningverleden van de partners naar elkaar.

Goedgekeurd wordt dat het eigenwoningverleden van beide partners bij helfte wordt verdeeld over beide partners om daarna de individuele EWS en het eigenwoningverleden te bepalen. De goedkeuring geldt met ingang van het belastingjaar 2013.

Voor deze goedkeuring gelden de volgende voorwaarden:

1. De partners kopen de eigen woning aan in een 50%-50%-verhouding en gaan de schuld(en) voor financiering van de woning eveneens in die verhouding aan.
2. Beide partners doen een beroep op deze goedkeuring door de EWR en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte(n) op te nemen.
3. Beide partners zijn akkoord met de volgende consequentie: toepassing van de goedkeuring door het zodanig opnemen van de EWR en de eigenwoningrente in de aangifte(n) geldt ook voor latere jaren. De verdeling bij helfte van het eigenwoningverleden van één of beide partners kan daardoor niet meer worden herzien of teruggedraaid in een later belastingjaar.

1.3 Gevolgen van de toepassing van het besluit

Toepassing van het besluit op bovenstaande casus heeft de navolgende consequenties.

Daan en Sophie doen een beroep op de goedkeuring waardoor het eigenwoningverleden van Daan voor de helft overgaat op Sophie. Het eigenwoningverleden van Daan bestaat uit een EWR van € 50.000 en het recht op overgangsrecht voor € 100.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat.

Voor Daan en Sophie geldt dat:

• Het gehele bedrag van ieders aandeel in de hypothecaire geldleningen van € 125.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS. De EWR van zowel Daan als Sophie van ieder € 25.000 wordt volledig in mindering gebracht op de verwervingskosten van zowel Daan als Sophie van € 150.000.
• Van de geldlening van € 125.000 per persoon wordt € 50.000 aangemerkt als BEWS. Daarvoor hebben Daan en Sophie beiden recht op 25 jaar renteaftrek.
• De resterende € 75.000 per persoon wordt aangemerkt als EWS en daarvoor geldt voor zowel Daan als Sophie een nieuwe termijn van 360 maanden aflossen en renteaftrek.
• Daan een vordering heeft op Sophie van € 25.000 en Sophie een schuld heeft aan Daan van € 25.000.

Daan verliest € 50.000 overgangsrecht maar raakt daardoor ook € 50.000 renteaftrekverleden kwijt en kan voor dat bedrag weer 360 maanden renteaftrek krijgen. Daarnaast halveert de EWR van Daan tot € 25.000.

Sophie krijgt een EWR van € 25.000 en een BEWS van € 50.000 waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat, maar verliest € 50.000 EWS waarvoor nog 360 maanden recht op renteaftrek bestond maar waarvoor wel de aflossingseis zou gelden.

Als Daan en Sophie gezamenlijk een beroep doen op de goedkeuring van het besluit wordt de gehele gezamenlijke schuld van € 250.000 aangemerkt als EWS, terwijl op basis van de wet van de gezamenlijke schuld van € 250.000 slechts € 175.000 zou worden aangemerkt als EWS.

2. Draagplichtovereenkomst

2.1 Wijzigen interne draagplicht

De oplossing van de staatssecretaris zorgt voor een volledig aftrekbare hypotheekschuld, maar leidt wel tot een deling van het eigenwoningverleden welke later niet meer ongedaan kan worden gemaakt. Denkbaar is dat partners deze deling van het eigenwoningverleden ongewenst vinden.

Daarnaast blijft de investering van Daan van zijn EWR een investering van privégeld. Dit is immers de overwaarde die Daan heeft gerealiseerd bij de verkoop van zijn woning. Ongeacht de fiscale gevolgen zoals deze hiervoor zijn geschetst houdt Daan een vergoedingsvordering op Sophie en Sophie een vergoedingsschuld aan Daan ter grootte van de helft van de door hem in de gezamenlijke woning geïnvesteerde EWR.

Door het wijzigen van de interne draagplicht van de geldlening worden de hiervoor geschetste negatieve gevolgen van ofwel het volgen van de wet ofwel van het besluit van de staatssecretaris weggenomen.

De beide partners zijn en blijven ieder 100% aansprakelijk voor de gehele schuld. Zij zijn deze schuld immers samen aangegaan op basis van hoofdelijke aansprakelijkheid.

Ondanks deze hoofdelijke aansprakelijkheid kunnen de partners echter in hun onderlinge verhouding een afwijkende draagplicht ten aanzien van de schuld overeenkomen.

2.2 Uitwerking wijzigen interne draagplicht op de casus

Daan en Sophie kunnen overeenkomen dat:

• de aflossingsvrije schuld van € 100.000 geheel gedragen wordt door Daan waarvoor hij nog 25 jaar recht heeft op renteaftrek; en
• de annuïtaire schuld van € 150.000 geheel gedragen wordt door Sophie waarvoor zij nog 30 jaar recht heeft op renteaftrek.

Daan brengt dan zijn gehele EWR in mindering op de eigendomsverkrijging van zijn helft van de woning en kan een aflossingsvrije lening van € 100.000 aangaan zonder aftrekbeperkingen. De helft van de woning van Sophie wordt geheel gefinancierd met een annuïtaire geldlening welke voldoet aan de voor Sophie geldende aflossingseis.

De gehele EWS valt dan in Box 1 en Daan en Sophie hebben over en weer geen vergoedingsvordering c.q. vergoedingsschuld.

Bij een eventuele verkoop van de woning voor bijvoorbeeld € 400.000, zou ieder recht hebben op € 200.000. Daan lost zijn aflossingsvrije schuld van € 100.000 af en houdt een EWR over van € 100.000.

Sophie lost het restant van de annuïtaire schuld af – bijvoorbeeld € 120.000 – en houdt dan een EWR over van € 80.000.

Dit is geheel in lijn met ieders eigenwoningverleden.

2.3 De draagplichtovereenkomst

Deze afwijkende draagplicht kunnen de partners vastleggen in een draagplichtovereenkomst. Deze draagplichtovereenkomst kan als een losse overeenkomst onderhands of notarieel worden vastgelegd. Een andere mogelijkheid is de draagplichtovereenkomst te integreren in de samenlevingsovereenkomst, huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden.

Dat de belastingdienst akkoord is met het aangaan door de partners van een draagplichtovereenkomst blijkt uit:

• een passage uit de inleiding van het besluit van de staatssecretaris: “In de bedoelde situaties hebben de partners geen afdoende afspraken gemaakt om die niet-gewenste uitkomsten te voorkomen. Dit betreft bijvoorbeeld afspraken waarbij bijvoorbeeld de woning in een afwijkende eigendomsverhouding wordt aangekocht door de partners of afspraken over de interne draagplicht van de schulden die zij gezamenlijk zijn aangegaan.”; en
• de website van de Belastingdienst waar staat: “U kunt ook gezamenlijk een eigenwoningschuld aangaan, maar bijvoorbeeld over de onderlinge schuldverhouding afwijkende afspraken maken (interne draagplicht). Het is wel verstandig om dit schriftelijk vast te leggen. In dat geval kunnen u en uw partner voorkomen dat u beiden te maken krijgt met een beperking van de (hypotheek-) renteaftrek, en hoeft u niet gezamenlijk rekening te houden met de eigenwoningreserve.”

De draagplichtovereenkomst kan op de navolgende wijze vorm worden gegeven.

1. Een omschrijving van:

• de gegevens van de leveringsakte (eigendomsakte);
• de woning;
• de koopsom en bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariskosten en financieringskosten.

2. Een omschrijving van de wijze van financiering van de woning:

• welk(e) bedrag(en) kom(t)(en) uit eigen middelen van de partners en wat voor eigen middelen betreft het (bijvoorbeeld EWR, eigen spaargeld, schenking (met uitsluitingsclausule));
• een omschrijving van de geldlening en de verschillende leningdelen (aflossingsvrij onder toepassing van het overgangsrecht of annuïtair dan wel lineair).

3. De overeenkomst – in afwijking van art. 6:10 BW (gelijke draagplicht) – ten aanzien van de draagplicht. Welke partner is draagplichtig voor welk leningdeel.

4. Ter voorkoming van misverstanden of misinterpretaties bij de partners en/of bij derden:

de uitdrukkelijke vermelding dat de draagplichtovereenkomst alleen betrekking heeft op de onderlinge verhouding tussen de partners en derhalve geen invloed heeft op de aansprakelijkheid jegens de hypotheekhouder. Beide partners blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele geldlening;

• een vermelding waar de overeenkomst ten aanzien van de interne draagplicht op ziet: op zowel de aflossing als de rente of alleen op de aflossing? De regeling betreffende de kosten van de huishouding dient hierop aan te sluiten;
• een bepaling over de verdeling van de waarde van de woning bij eigendomsoverdracht of verdeling. Aan iedere partner komt toe zijn/haar aandeel in de netto verkoopopbrengst verminderd met de (resterende) leningdelen waarvoor hij/zij draagplichtig is.

Zijn door de partner die niet draagplichtig is aflossingen gedaan op een leningdeel, dan ontstaat een vergoedingsrecht. Vastgesteld dient te worden op welke wijze dit vergoedingsrecht wordt berekend;

• een vergoedingsrechtenregeling voor eventuele toekomstige investeringen in de woning;
• een afspraak dat de draagplichtovereenkomst zal worden bekeken en mogelijk aangepast wordt als de omstandigheden van de partners wijzigen, bijvoorbeeld doordat zij de woning vervreemden, een nieuwe woning in eigendom verkrijgen of de geldlening geheel of gedeeltelijk aflossen.

2.4 Kosten van de huishouding

De partners bepalen zelf of zij de rente en de periodieke aflossingen op de geldlening wel of niet als kosten van de huishouding beschouwen. Logischerwijs is dit in verband met de draagplichtovereenkomst niet het geval en komen de rente en de periodieke aflossingen voor rekening van de partner die draagplichtig is voor het betreffende leningdeel.

Voorstelbaar is dat de verschuldigde rente wel als kosten van de huishouding wordt beschouwd. Een praktische moeilijkheid is dat het verschuldigde annuïtaire bedrag maandelijks wisselt van samenstelling in de verhouding rente en aflossing. Dit maakt het voor de partners niet eenvoudig om vast te stellen wie maandelijks welk bedrag verschuldigd is.

Voor de kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) en het beleggingsrecht eigen woning (BEW) bestaat een overgangsregeling indien zij aan bepaalde voorwaarden voldoen (art. 10bis.2 Wet IB 2001). Deze spaarproducten leiden tot de uitkering van een bepaald bedrag aan het einde van de looptijd, welke uitkering vervolgens wordt gebruikt ter aflossing op de BEWS.

De partners bepalen zelf hoe zij omgaan met de verschuldigde premies. Worden de premies logischerwijs gedragen door de partner tot wiens vermogen het betreffende spaarproduct behoort of behoren de verschuldigde premies tot de kosten van de huishouding?

2.5 Algemene omschrijving draagplicht

De draagplichtovereenkomst kan ook praktisch worden ingestoken zonder specifieke vermelding van de geldlening en de leningdelen. Dit is handig als de leningdelen bijvoorbeeld (nog) niet bekend zijn of indien er slechts één leningdeel is.

De volgende bepaling zou kunnen worden opgenomen:

“Iedere partner is draagplichtig ten aanzien van de geldlening in de verhouding zoals deze overeenkomt met ieders inbreng van eigen middelen in de vorm van een eigenwoningreserve of op andere wijze en rekening houdend met een eventuele bestaande eigenwoningschuld waarop het overgangsrecht van toepassing is.

Lost een partner af op de geldlening, dan wordt deze aflossing derhalve geacht betrekking te hebben op dat gedeelte van de geldlening waarvoor hij/zij rekening houdend met het voorgaande draagplichtig is.

De interne draagplicht is zodanig dat de gehele geldlening – voor zover mogelijk – een eigenwoningschuld in Box 1 is en er – voor zover mogelijk – geen sprake is van vergoedingsvorderingen en -schulden.

De partner tot wiens vermogen een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), spaarrekening eigen woning (SEW) en/of beleggingsrecht eigen woning (BEW) behoort, is draagplichtig voor de verschuldigde premies.”

Samenvatting en conclusie

Indien partners ieder voor de onverdeelde helft een woning in eigendom verkrijgen, de schuld(en) voor de financiering van deze woning eveneens in die verhouding aangaan en sprake is van ongelijke inbreng van eigen middelen, ontstaan negatieve (fiscale) gevolgen:

• is sprake van de inbreng van een EWR, dan kan een deel van de schuld mogelijk niet als EWS worden aangemerkt;
• bij een onder het overgangsregime vallende BEWS, kan deze niet geheel worden voortgezet als de partner niet onder het overgangsrecht valt;
• de inbreng van andersoortige eigen middelen, zoals eigen spaargeld of een schenking, leidt tot een vergoedingsvordering op de partner en derhalve tot een daarmee corresponderende vergoedingsschuld.

De eerste twee genoemde negatieve (fiscale) consequenties kunnen mogelijk worden weggenomen door het besluit van de staatssecretaris te volgen waardoor het eigenwoningverleden van de partners half/half wordt gedeeld. Deze deling van het eigenwoningverleden kan door partners echter eveneens als een negatief gevolg worden beschouwd.

Een andere mogelijkheid is dat de partners een draagplichtovereenkomst overeenkomen waarmee zij hun interne draagplicht ten opzichte van de geldlening wijzigen en zo de negatieve (fiscale) gevolgen wegnemen.

Het is echter niet zo dat de ene optie altijd beter is dan de andere optie. Dit is afhankelijk van de specifieke omstandigheden, waaronder van de soort leningdelen die de partners met de hypotheekhouder zijn overeengekomen.